房地产投资风险研究与分析

南昌工学院本科生毕业设计（论文）

在国民经济中的地位或调整房地产行业内部的结构,各种房地产市场在房地产业中的比例发生变化,这样对于一些项目带来机遇,而另一些项目则带来损失。 2)产业政策风险

产业政策风险是指因产业政策的变化和产业结构的变化,而导致房地产商品需求的变化,从而可能给房地产商品生产者和经营者带来损失。产业政策的变化对房地产商品的需求结构影响非常明显,比如工业与制造业在国民经济中的地位增强,则工业用厂房需求增大,而其他商业与服务业的楼宇需求相对降低。 3)土地使用制度改革风险

土地使用制度给投资者带来的风险主要是开发成本的改变,比如使用期的长短、补偿费用的高低等都直接影响着开发商的成本。另外,政府改变土地使用权获得的一些技术政策同样给投资者带来一定的损失。原来的协议出让逐渐改变为招标出让和公开拍卖,充分引进了竞争机制,排除了许多主观因素,但是对于竞投者也提出来较高的要求,带来了高价买进的风险。 4)住房制度改革风险

住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房体制和投资等的改变,对房地产商的利益的影响。比如,如果政府推行福利分房政策,大量建设公房或福利房,那么居民就会对这种房子有很大的需求,而房地产开发商或经营者推行的完全市场商品房会受到需求短缺的压力,导致市场交易活动减少,而造成商品房空置。如果实行货币化分房政策,将活跃商品房市场,健全房地产市场。随着住房制度的深化改革,我国消费者已慢慢接受商品房这种“特殊商品”,从而将更加促进我国房地产市场的健康发展。 5)配套政策法规变化的风险

随着房地产行业的逐步完善与发展,政府在环境保护、建筑安全的要求、审批的程序及过程,均有了比较深入的调整。这些条件的变化在投资初期必须进行有效的估计与预测。每一项新的政策法规将对投资者带来新的机遇和挑战。

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3.1.3经济风险

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,他们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类： （一）市场供求风险

任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。而在房地产市场中,这种动态性和不确定性较其他市场过之而不及,因为房地产商品的价格受市场供求关系影响很大。比如当供给短缺或是需求不足时,都将令房地产市场中的主体,即买方或卖方中的一方受到损失。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失,这就是供给风险。这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之房地产市场供求风险又可以分为供给风险、需求风险和购买力风险等等。 1）供给风险

当房地产市场出现供给过剩的现象时,便会发生供给风险,房地产商品经营者会因大量的商品在市场中没有顾客而蒙受损失。房地产开发商在进行项目可行性研究时,需要预测未来房地产市场的走势,而这个预测是否准确,直接关系到房地产商品利润是否受到损失。 2）需求风险

需求风险是房地产市场中重要的风险因素之一。很多因素会导致市场中需求量的变化,这种变化往往给经营者带来巨大的损失。

一般来讲,市场的需求分为潜在需求和有效需求两种。潜在需求是一种欲望,但是不具备经济承受能力有效需求是具备现实购买力的需求,在分析房地产需求时既要分析有效需求又要分析潜在需求。分析潜在需求能否转化为有效需求,或转换的可能性有多大是市场需求分析的主要风险。

市场对房地产的需求受一系列因素的影响,其主要因素包括整体经济增长速度、有关房地产的政策及金融措施、地区财富积累状况、产业结构调整、消费财务风险需求者心理的变化、常住居民及流动人口的数量、人口增长速度等因素,其中消费者收入的变化及外来的投资额的变化对房地产的需求影响是很大的。 3）购买力风险

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购买力风险也是一种需求风险。由于购买力在房地产市场中具有举足轻重的地位,它的变化被作为一种特殊的风险。购买力风险主要是指市场中购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化,因此造成经济上的损失。在市场经济体制中,购买能力是一种非常不定的因素。由于房地产商品具有昂贵的价格,一般消费者很难有足够的储蓄一次性付清房价。绝大多数购买者通过银行按揭贷款而购买住房。消费者每月支付房款的能力存在一定的不稳定性,因为其收入受其工作情况的影响。如果其突然失去工作,他的付款能力突然降低,严重时他可能做出违约的行为。 （二）财务风险

财务风险是经济风险中的一大类,它主要是由于各种财务因素变化而给房地产商品经营者带来的损失。财务风险分为以下几类： 1）通货膨胀风险

在一个正常的经济环境中,通货膨胀一定存在,只不过这种通货膨胀的幅度不同而已。这种膨胀的大起大落则会对经济活动造成影响。通货膨胀变化的可能性很高,它是一种高风险性因素。 2）利率变化风险

房地产的利率风险是指利率的变动对市场的影响和可能带来的损失。当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消费者的购买欲望会降低,因此,整个房地产市场将形成一方面生产成本增加,另一方面市场需求降低,这两方面的影响都将给房地产投资经营者带来损失。者收入变化、需求者心理的变化、常住居民及流动人口的数量、人口增长速度因素,其中消费者收入的变化及外来的投资额的变化对房地产的需求影响是很大的。 3）资金变现风险

资金变现是指非货币的资产或有价证券兑换成货币。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币,或延迟变为货币,从而给房地产经营者带来损失。 4）开发费用变化风险

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在房地产开发建造阶段,有许多影响开发成本的不定因素,这些不定因素通过对开发成本费用的影响,对房地产开发商和经营者都可能带来很大的损失。房地产商品开发费用变化主要体现在下列几个方面项目开发的前期费用、建筑安装工程费和区域配套工程费。 5）税率变动风险

房地产税率变动风险是指有关房地产投资、开发、经营等的税率发生变化,因而对房地产商品开发和经营的成本和收益产生影响。税率变化体现了一个国家和地区的财务制度的变化,变化的可能性不是很大,但一旦变化其影响就很大,因此它是一种小概率大结果的风险。 （三）地价风险

地价是房地产开发成本的重要组成部分,影响地价的因素很多,有以下方面的内容：

1）一般地价风险因素

它是指影响所有土地价格的一般的、普通的、共同的因素,这些因素通常会对较广泛地区范围内的各块土地价格产生全局性的影响,如经济因素、社会因素、政策因素、心理因素等。

2）区域地价风险因素

某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性,对该地区的各块低价的价格水平产生影响。这类因素可分为商业服务业繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、市政设施状况因素和环境因素等。

区域因素与地块的用途直接相关。如住宅用地特别注重距市中心的远近、交通方便度和居住环境舒适度商业用地特别注重收益状况和人流量工业用地则特别注重交通运输条件。

3）个别地价风险因素

个别地价又成为宗地地价,指具体某块宗地的具体情况如区位、面积、深度、宽度、地质、地势等调价对该宗地地价的影响。

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