资产评估自考习题集

3某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)

假设开发法

1．待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；

(2)计算该时点的总建筑费； (3)计算该时点的专业费； (4)计算该时点的税费；

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)

2．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。

要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位） 3．某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每天每建筑平方米2.5元，出租率为90％，年管理费为年租金的2％，年维修费为建筑费的1.5%，保险费为建筑费的0.2％，年税金为年租金的18％，贷款利率为6％，房地产还原利率为7％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的20％。

要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

４．待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(计算结果保留整数)

建筑物成本法

1待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。

要求：（1）估算该建筑物的重置成本；

（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；

（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

建筑物残余估价法

1 某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。

要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）

综合性计算

２ 某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。该厂房所占的土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1500元，经济使用年限为60年。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8％；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2％、0.8％、-1.2％、0.8％、1.2％和0.5％，经评估人员现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物的残值为零。要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

第五章 无形资产评估

（一）单选题

1.下列无形资产中，同时属于工业产权和知识产权的是( ) A.版权 C.专利权

B.专有技术 D.商誉

2.某企业转让一项专有技术，购买方在采用这项技术后，可以在未来五年分别取得追加利润20万元.30万元.30万元.40万元.40万元。如果不采用这项技术，该企业未来五年的利润均为100万元／年。折现率为10％，则该专有技术转让的利润分成率为( )

A.23.2％ C.24.2％ A.成本法 C.收益法

让的销售收入分成率为( )

A.4％ C.10％

B.23.7％ D.24.7％ B.市场法

3.在采用割差法评估商誉时，要得到企业整体资产价值，可采用的评估方法为( )

D.资产基础法

4.某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转

B.8％ D.20％

5.某企业生产A产品，生产成本为6元／件，售价为8元/件，年销售量为10万件；如果使用了B专利技术，原材料利用率更高，生产成本下降为5.5元／件，产品性能更好，销售价格可以提高到8.5元／件，年销售量可达1l万件。则该专利技术的年超额收益为( )

A.5万元 C.9万元 A.成新率 C.折现率 A.1O％～20％ C.25％～33％

8.评估商誉必须坚持（ ） A.预期原则 C.贡献原则 A.附着性 C.积累性

B.替代原则 D.最有效使用原则 B.共益性 D.替代性 B.7万元 D.13万元 B.实体性贬值率 D.资本化率 B.20％～25％ D.33％～50％

6.专有技术评估中的条件百分比的含义相当于( )

7.我国理论工作者和评估人员通常认为较为合适的专利的利润分成区间为（ ）

9.无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有（ ）

10．某企业转让一项专利技术，在研制开发过程中发生如下费用支出：耗费材料15万元，专用

设备折旧2万元，通用设备折旧1万元，咨询鉴定费4万元，培训费3万元，管理费5万元，应分摊的公共费用及水电费2万元，技术转让过程中应缴纳的营业税1.5万元。则该项专利技术的间接成本为( )

A．8万元 C．16万元 A．独占性 C．时间性 A．5年 C．20年 A．市场法 C．收益法

A．商标注册的有效期 C．获得超额收益的年限

B．14万元 D．34万元 B．保密性 D．可转让性 B．10年 D．无限期 B．成本法 D．物价指数法 B．续展的年限 D．商标注册的年限

11．一般而言，专有技术具有实用性.新颖性.价值性和( )

12．我国商标法规定商标注册的有效期为( )

13．评估无形资产使用频率最高的方法是（ ）

14．收益法运用于商标权的评估，收益期限的确定是十分重要的问题。较合理的确定依据是（ ）

15．如果企业整体评估价值与各单项资产评估值之和存在差额，这个差额被称为（ ）

A．评估值 C．评估误差 A．附着性 C．共益性

B．商誉 D．商标 B．虚拟性 D．替代性

16．下列各项中，不属于无形资产功能特性的是( )

17．某研究机构以新型纺织生产技术向甲企业投资，该技术的重置成本为200万元，成本利润率为400％。甲企业拟投入合营的资产重置成本为8000万元，投资利润率为10％。以该无形资产进行投资的利润分成率为( )

A．10.2％ C．12.5％

B．12％ D．25％

18．某企业5年前获得一项专利，该专利法定寿命为10年，现对其价值进行评估。经专家估算，评估基准日其重置成本为100万元，尚可使用3年，则该项专利的评估值为( )

A．30万元 C．45.5万元

B．37.5万元 D．50万元

19．下列关于商誉的表述，正确的是( ) A．商誉是企业长期积累起来的一项无形资产价值 B．商誉是一项单独能产生效益的无形资产 C．作为无形资产，企业可用商誉对外投资 D．形成商誉的个别因素能以任何方法单独计量

20．下列情况中，不会对无形资产收益期限产生影响的是（ ） ．．A．无形资产的传播面 C．无形资产的使用价值

B．无形资产的技术更新周期 D．使用无形资产的产品的销量

21．使用某专利的产品年销售收入为1000万元，受让该专利时确定的销售利润分成率为30%，该产品的销售利润率为10％，企业所得税税率为25％，则该专利的年收益额为（ ）

A．22.5万元 C．75万元 A．不完整性 C．弱对应性

B．30万元 D．225万元 B．共益性 D．虚拟性

22．下列选项中，不属于无形资产成本特性的是（ ） ．．．

23．用成本法评估某项专利，已知在开发该专利过程中耗费材料费用200万元，工资费用300万元，管理费用10万元，专用设备费100万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，该专利的直接成本为（ ）

A．600万元 C．610万元 （二）多选题

1．无形资产的成本特性包括( ) A．不完整性 C．现实性 E．预测性

2．在无形资产评估中，决定最低收费额的因素有( ) A．重置成本 C．机会成本

B．605万元 D．620万元

B．弱对应性 D．虚拟性

B．替代成本 D．沉没成本