杜桥国际大酒店可行性分析报告 - 图文

临海久久大酒店地处临海市杜桥镇府前街332号，仅有50多间客房，主要经营项目有餐饮、住宿、卡拉ＯＫ等。

（3）新港大酒店

临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有70多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。

（4）花园大酒店

临海花园大酒店位于杜桥镇杜前路188号，新客站附近，客房数量约80多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。目前标准间房价在130元左右。

本公司详细调研了临海市内同档次的酒店：国贸饭店、远洲国际大酒店、华侨酒店、华吉宾馆、台州府大、惠风酒店。详见附件二：同类酒店调研数据。

3.3 项目定位

3.4.1 功能档次定位

根据杜桥镇现有酒店状况，并考虑杜桥镇地区经济和旅游发展状况、区域环境、发展趋势，本项目建议定位于四星级标准酒店，即按照国家旅游局四星级酒店评定标准进行规划设计，把本酒店将建设成为集餐饮、客房、康乐、休闲、会议、商务等诸多功能于一体的综合性高档商务酒店。 3.4.2 市场形象定位

随着以杜桥为中心100平方公里滨海工业新城战略的实施和城镇建设的不断扩充与完善，杜桥的城市形象日益突出。从设计 、建设、装修到运营管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的独特个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象，成为杜桥镇一张新的名片。 3.4.3 目标市场与客户定位

（1）杜桥镇及周边乡镇居民。

（2）浙江省化学原料药基地临海区块、杜桥南工业发展区及其他企业的管理人员和技术人员。

（3）个体工商户、市场业主、在外经商的成功人士

杜桥作为台州市的中心城镇，经济发展迅速，拥有庞大的消费群体。同时杜桥人

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民在外经商人数众多，主要从事建筑业，眼镜批发零售、服装鞋帽批发零售等行业，他们把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房产 （4）政府、社会团体、事业单位工作人员 这部分人收入较高且稳定，消费欲望强。

3.4 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略： (1)广告宣传策略。

由于万邦·国际花园的成功开发与经营，台州万邦置业有限公司已在杜桥消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。万邦·杜桥国际大酒店项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和 “卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。 (2)促销策略。

一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。

拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④有针对性(销售对象)的举办展销会；⑤集团认购；⑥售楼现场样板房促销；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨其他促销手段。

第四章 建设方案

4.1 规划指导思想

根据项目的总体规划构思、建设目标要求及杜桥镇资源条件，本项目的规划设想指导思想是：

1.酒店的设计将充分体现“建筑是空间艺术”的指导思想，使之成为杜桥镇乃至临海市东部区块标志性的建筑；

2.酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足客户商务、公务、会议、休闲需求，为本地经济发展提供便捷的服务；

3.酒店的各项配套设施，要全面化、人性化，将为客人提供住宿、餐饮、娱乐、休闲、商务、购物等全面服务；

4.设计理念：

分区合理，流线清晰，设施完善，以人为本，外形端庄，空间丰富，创造一个生态型和标志性建筑。

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4.2 设计原则

设计构思特点：

格调-纯净；风格-独特；构局-整体；手法-含蓄；技术-先进；功能-合理；交通-高效；造价-经济。

本酒店由主楼、裙楼、地下室、室外广场四部分组成，主楼主体部分为客房区域，裙楼主要包括餐饮区域、康乐中心、会议中心，地下室主要包括地下车库、仓库等辅助用房。

在方案设计的过程中，把握住几点原则：

A、总平面布局必须用足、用好、用活规划要求。确保符合规划对建筑容积率、建筑密度、绿化率的要求。合理处理酒店与地块东面商住区的相互关系。合理设置建筑对商住区及城市道路的影响。

B、在主楼的设计中做好酒店，餐饮，康乐，会议，四大主体板块功能的合理布置，使个部分相对独立又联系管理方便。裙房的货物运输交通和各部分的人流的交通分流。

4.3 总平面设计

1.布局分析：

整个建筑群沿街半围合布置，南北自然形成一个弧形的广场，在不规则用地形状下自然形成了建筑群体理性组合，同时建筑群体西边的错落丰富了天际线，这样，建筑、广场便形成了一个有机的整体。

2.景观环境分析：

在本次设计中，我们着重考虑了对地块东面国际星城良好景观的借用，同时利用内院引进阳光和空气。

在地块西面入口广场的牵引下，建筑、广场一起连成了一个有序列的空间景观链，成为了整个区块的一个鲜亮的节点，同时在设计中把建筑各个不同功能主要入口面向各城市道路布置。在群体建筑的设计中通过多种手法合理布置不同的功能，既做到功能相对区分，又把阳光和空气引入室内。

3.交通流线组织：

地块三面均为城市道路，设计把酒店主入口设置在西南角，西北面为康乐主要出入口，西面与南面布置机动车入口和地下车库出入口；北面和地块与商住区内侧考虑了货物入口。沿各建筑物设计环形消防车道，在裙房下设计地下停车库，在车道周边设置了机动车位。地面停车位为植草砖铺装。

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附图6 杜桥国际大酒店夜景透视图

4.4 单体设计

4.4.1 平面功能分析

（1）酒店主楼

酒店主楼为23层，地下一层，平面采用8.4×8.4M柱网。分为酒店客房，餐饮，会议，娱乐四大功能区块；酒店主入口设置在建筑群的南面；服务入口设置在北面。各层功能分布如下：

.酒店主楼底层：大堂吧、咖啡、商务中心、内部办公等 .酒店主楼二层：中餐厅等相关设施

.酒店主楼三层：中餐厅包厢及会议中心等 .酒店主楼四-五层：桑拿房-VIP房 .酒店主楼六层：棋牌房

.酒店主楼七-二十三层：客房及商务用房

.酒店主楼地下一层：员工餐厅，仓库，设备用房。 （2）酒店副楼

副楼为三层，地下一层，平面采用8.4×8.4M柱网。按功能分为康乐，健身，桑拿，特色餐饮等四大功能区块。各层功能分布如下：

.副楼底层：企业展示中心、精品商店等

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