北京中冠家园整合营销策划报告

在对购房影响因素的调查中发现，有交通环境、户型设计、配套设施、教育条件和等因素起着决定性作用，而其中尤以大环境对买房人的影响最大，被选率达到了34.5％。城市人口密度的加大和污染的加剧，拥堵的交通，使得舒适、清新的生活环境来之不易，这也是目前市场上位于西四环沿线俏销的原因之一。

第四部分、地块SWOT分析

一、地块环境调研 1、项目土地性质调查

位置：“中冠家园”位于西四环定慧北立交桥的东北角，周边生活配套齐全，各大医院、各种特色餐厅、四通八达的公共交通线路、辐射往北的高等学府等等，汇成丰富的社区生活。 2、地块周边环境调查 1）地块周围景观: A、自然景观

位于京城西北部，该区自古群山环抱，形成了百年不衰的上风上水特征。同时明清期间就建造了大量的园林，皇家的三山五园坐落于

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此，昆玉河和永定河也流经这里。风景秀丽的西区早已成为北京名副其实的“绿谷”和“氧吧”。 B、人文、历史景观

本项目周边云集各大部委、国家机关，还拥有中关村、学院路一带浓郁的知识氛围和科技氛围，具有良好的生活气息，成为品质绝佳的生活居住区域。另外随着法国欧尚超市、世纪金源酒店等配套的相继建成使用，生活的便利性将会愈发凸显。 3．地块交通条件调查

1）地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状 主要的交通主干道

A．南北干道：西四环主辅路

往北可达中关村核心区，往南可到西澳中心长安街地区。 B．东西干道：阜石路，八里庄路

阜石路西通石景山，东到航天桥和阜成门地区。 小区南侧八里庄路可同四环和恩济里大社区。 小区北侧将开通一条规划市政路。 主要的公共交通及其路线 公交路线：

121 阜成门—西黄庄 56 菜户营—定慧寺桥 804 花乡驾校—姜庄湖 336 阜成门—大峪 701 南湖渠—玉海园南口 850 北七家村—古城西街

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921 东湖—大峪 981 莲花池—上岸种植园 小12路 塔院—南辛庄 小25路 中海雅园小区—河滩 小15路 中海雅园—银建公司 967 北岗子—鸿益驾校 746 阜成门—高井 603 草桥欣园—玉泉路北口 850 南七家—张仪村 854 宣颐家园—香山东路 368 左安路—定慧桥 617 广安门—玉泉路 846 翠福园—定慧桥 982 西客站—西北旺 809 岳各庄西站—北苑轻轨站 851 张仪村—南七家 运通113 吴庄—莱广营 740 十八里店—十八里店 977 胡春苑—冯村西里 运通106 北宫门—半壁店 运通202 赵公口长途站—定慧寺 运通102 赵公口长途站—锦绣大地市场

601 金五星百货—定慧寺 941北苑家园—恩济西街 康恩专线 恩济西街—康家沟 759 良乡鸿顺园—颐和园南门 733 嘉园—香山 735锦绣大地市场—郁金香花园 905 长丰园—颐和园南门 414恩济西街—翠林小区 748 育新小区—晓月苑小区 项目对外交通状况

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本项目处于交通枢纽地段，

向北距离香山公园，八大处公园大约有20分钟的车程， 距中关村科技园区也只有10分钟的车程， 到香格里拉饭店大约10分钟的车程。 4．周边市政配套设施调查 周遍现有商业 1：餐饮

黎昌海鲜大酒楼 金悦海鲜大酒楼 湘鄂情饮食广场

无名居 九头鸟 天外天烤鸭 郭林家常菜 麦当劳、肯德基 2：超市

金四季购物中心由北京国图物流有限公司运作，集购物、餐饮娱乐、健身文化休闲、金融服务等多业态组合的现代化大型综合商业服务设施。该中心占地面积6.8公顷，建筑面积13.2万平方米。建筑物主体结构分为地下一层、地上三层、局部四层，可经营面积10万平方米以上，地上地下设置1300个停车位（约1200平方米），项目评估总市值约10亿元人民币，被列为海淀区重点工程。 旺市百利：旺市百利位于世纪城内。

天福超市：天福超市紫竹店 海淀区北洼路31号

燕莎望京购物 大成顺天府仓储 华润超市 翠微大厦 城乡华懋商厦 华联商厦

周遍现有社区

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