建邦可研报告132312

可行性研究报告

死存亡；它既可以是国民经济的支柱产业，又可能成为一个国家政局不稳，金融紊乱的根本原因。衡阳房地产的特点首先是房地产与衡阳本土文化和购房理念相互融合的产物，这是由于房地产的不可移动性造成的，其次衡阳的市场经济较沿海城市的市场经济落后，因此，对房地产的波动反映不是很敏感。

3.2 衡阳市房地产销售预测

1.2010年，我市房地产市场表现较为火爆，销售数据同比都有五成以上的增长，房价在11月份攀升至历史最高点2711元/平方米。4月份,国家为防止房价过快上涨带来负面影响,出台了“新国十条”，新政对二套改善型住房需求有严格限制，部分购房者保持持币观望，我市商品房市场销售量同比增速明显放缓，但是房价仍然保持上升的趋势。

2.商品房供需结构不平衡，我市房地产市场从08年11月起我市持继了18个月销大于供，虽然市场持续销售量增长成功消化了我市历年的的积压存量房，但也造成我市商品房供应不足的情况。据统计，我市现库存商品房仅有66万平方米，如果市场供应不上，按每月20万平方米销售量 ，库存商品房将在 3个月内消化完。

3.二手房方面受新政影响比较明显，新政颁布后的4月份、5月份，成交量环比分别减少26.65%、28.40%，虽然6月份成交量环比有14.75%的增长，但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。因为购买二手房用作投资的占多数，而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段，所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。

4.年初随着一、二线房地产价格飞涨，部分投资客选择了投资三线城市房地产市场，但随着新政颁布，外来购房投资人员比例有所下降。上半

HUNAN POWER SOURCE LAND AND REAL ESTATE APPRAISAL CONSULTATION CO., LTD 5

可行性研究报告

年，从新建商品房网上签约的购买人统计显示，所有购房者中:55.87%为本市城区居民，20.91%为周边县、区人员，23.22%为衡阳市以外地区人员，新政颁布以来，外地购买人所占比例教4月份下降了2个百分点。 通过对市场的深层次调查， 70.6%的开发企业认为，国家新政出台对一、二线城市影响巨大，对衡阳这种三线城市的房地产市场虽会产生一定影响，但影响不会很大，各开发企业对我市房地产市场发展充满信心，认为我市住房需求仍以刚性需求为主，投资性需求为辅，随着城市发展及人均收入水平的不断提高，我市房价仍会稳步上涨，但涨幅不会超过15%。当前，开发企业大多都是 “以价补量”的作法，短期内的销量下滑不会导致资金链出现问题。

第四章 项目建设内容及技术方案

4.1项目建设内容

四一七队土地开发项目为具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，总用地面积23120平方米，总居住户数558户，总居人数近2236人（每户按4人计），建筑密度28%，容积率4，绿地率35%，小区内为满足不同层次消费群体需求设有6栋高层建筑，总建筑面积103185平方米。小区采用综合网络布线系统，高速宽带接口，配备的智能化物业管理将使您的生活更方便，更安全。

本项目根据规划要求和地块特点，拟建设6栋高层建筑：建筑总面积103185平方米，其中：住宅建筑面积64328平方米，商业建筑面积2460平方米，综合楼建筑面积25360平方米。

HUNAN POWER SOURCE LAND AND REAL ESTATE APPRAISAL CONSULTATION CO., LTD 6

可行性研究报告

4.2项目技术方案

1、建设规划设计说明

（1）设计的总体思想是：创造一个具有独特魅力的欧式风格高档精品楼盘，并以现代手法融合当地特色文化。 （2）建筑设计指导思想：

质量要求：达到省优工程及园林式工程标准 功能要求：实用方便，齐全有效 形式要求：稳重大气，简洁美观 环境要求：绿色健康，舒适清静 消防要求：道路畅通，设施齐全

（3）设计概念：打造具有独特魅力的高档欧式风格精品楼盘，争做低碳、环保、居住的先锋。

2、建筑单体设计

①主体建筑采用新型节能墙体材料，屋面采用架空等隔热措施； ②采用新型节能型门窗，改善建筑热工性能。 4、建筑环境及园林景观设计

整体环境景观体现现代人文景观环境特色，采用欧式风格结合自然，地势，地貌，塑造小区优雅，宁静，宜人的居住环境，辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积，增强视觉冲击力。

5、道路交通设计

充分利用用地的地形、地势，组织人流、车流。 6、车位及车库

HUNAN POWER SOURCE LAND AND REAL ESTATE APPRAISAL CONSULTATION CO., LTD 7

可行性研究报告

设置露天停车165个泊位，在地下层设置258个停车泊位以满足30%比例需求。

7、物业管理实行“绿色安全环保小区”概念

为了管理及小区安全的需要，在小区内设保安监控系统，该系统在物业管理处设保安监控室，在电梯轿厢、电梯前室、走道、地下室主要出入口道路等处设置摄象机。该系统与电子巡更系统、停车库管理系统以及门禁对讲系统联合使用。全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家情趣，让业主过上省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活。

第五章 项目管理及工程进度

5.1项目实施管理

本项目按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高要求管理的总要求，为确保项目顺利实施，采取以下措施：

1、成立工程部，负责整个项目建设的管理

公司成立项目开发工程部，聘请有丰富经验的高工担任总工程师，抽调公司最优秀的工程技术人员到工程部从事项目管理，具体的管理工作由工程部负责。公司为确保工程进度与质量，实行“四制”管理，一是实行招投标制，对于设计及工程建设，应组织具有相应资格和资质的施工、设计单位进行招标；二是实行设计，施工质量终身负责制；三是实行工程质

HUNAN POWER SOURCE LAND AND REAL ESTATE APPRAISAL CONSULTATION CO., LTD 8