大型商业地产项目顶级策划模式

等

新设商业项目确定商圈主要根据当地市场的销售潜力分析，可以获利的包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面的资料，预测本项目将来可以分享的市场份额，从而确定商圈规模的大小。 ⑷商圈容量测算

在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成的一定范围或区域的最大容量。

测量商圈饱和度，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：

IRS＝（C×RE）÷RF

其中，IRS为饱和度指数，C为顾客总数，RE为每一位顾客的平均购买额，RF为商圈内商场的营业面积。

假设某年某商圈的商场每平方米平均营业额10996元，顾客为350万人，全年人平均购买5000元，现有商业物业为110万平方米，那么该商圈的饱和指数：

（350×5000）÷110＝15909元/平方米

那么，该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元，说明该商圈的商业物业已经饱和了。 三、目标客户的研究分析 1、目标客户经营范围分析

找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、目标客户投资动向分析

包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、目标客户对商业的需求分析

包括对各种类型商家的特点的分析；对各种类型商家的选址要求的分析；各种不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求；各种不同商家对商场配套要求等的分析。

4、目标客户商圈内经营状况分析

包括经营时间、营业时间、经营业绩等； 5、目标客户抗经营凤险能力分析 6、目标客户品牌分级研究

四、消费者总体研究分析 1、消费水平调研

●消费习惯：考虑南北地域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等；

●逛商场频度：是影响商场人流的关键；

●偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因； ●对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等； 2、消费结构调研

消费水平的提升必然导致消费结构发生变化，随着经济的发展，人们的消费水平必定呈动态模式增长，这就法影响消费结构的变化。如何在第一时间有效捕捉未来商业地产消费者消费结构的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国3－5年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。 3、本商圈消费群结构

⑴本商圈消费群结构分析 ⑵本区域消费群结构分析

① 基本人口状况 ②人流量分析

★★人流量分布及结构 ★★日均人流量、平时人流量、节假日人流量 ⑶消费群结构分析

★★抽样数据整理 ★★抽样取数方法

4、消费力分析

A、本商圈消费力分析 项目 市场 低收入中等偏下收中等收入户 中等偏上高收入 户 本组最低 人均年收入（元） 本组最高 人均年收入（元） 根据本商圈常住人口的结构特色和基本收入情况，来确定该商圈的参考收入数据；

B、本地域消费群和消费行为特点分析（见下表） 高级消费中高级消费中高级灰领中低档消费其他消费群 群 群 消费群 2－4万元 群 2万元以下 入 户 家庭人5万元以4－5万元 均收入 上 占本区 域消费群的百分比 消费行 为特点 C、应同时考虑的及影响本地消费群行为的重要变量 ①年龄 ②性别 ③收入水平 ④文化水平 ⑤接受时尚信息程度 ⑥家庭的满巢信息程度 D、区域（商圈）消费力分析 E、区域消费力分析及结论 五、竞争商圈研究分析

1、竞争商业项目现状调研分析

包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、幅射范围、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。 2、竞争商业项目总体分析

包括资金实力、性质、优劣、劣势等的调研； 3、项目所处区域市场价格凤险分析 ①最低价格分析

按边际理论，当供应过大，价格跌破成本后，即停止供应，直至价格回升； ②最低凤险价格选择

A、成本价的张力分析（见下表） 成本定价 成本价折算最低租金 购买人均支付额 进入商场人均购买比例 商业人流量与商业面积比 元/平方米 元/平方米/日 元/人 人/平方米/日 张力构成比＝实际商业人流量与商业面积比/可维持成本租金最低珍流与商业面积比

B、最低惯性的张力分析

最低租金价格惯＝构成比×日成本租金价×30天 六、项目的SWOT分析

1、本项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景分析 2、本项目所在区域经济发展状况

3、本项目所在街区的经济发展状况及商业机会分析 4、地块工、地理位置、地貌特点 5、地块基础设施及交通条件 6、地块区域商业开发的特点 7、周边生活及商业配套研究 8、项目地块的优势分析 9、项目地块劣势分析