北京南三环区域房地产市场调研报告 - 董英兰

南城区域高档住宅客户其他需求：

? 几乎所有的购买者都比较关心过道等公共部分档次； ? 近70％的购买者希望有两个卫生间； ? 所有购买者对物业质量非常关心；

南城区域高档住宅客户单价与总价敏感性分析： ? 近50%的人表示对单价与总价会综合考虑；

? 40％左右的人认为在户型面积降低，功能更合理，总价不变的情况下会购买

此类住宅产品；

? 40％左右的人认为根据实际产品而定； 高档客群对南三环高档住宅的接受条件

物业管理有序 小区环境好 配套设施齐全 户型设计合理 外立面有特色

住宅市场研究结论：

? 南部中档住宅市场供应集中，竞争激烈； ? 低密度高档住宅稀缺；

? 南城区域高档住宅的客户主要以三居、四居需求为主；

? 南城区域高档住宅的客户非常看重小区环境、产品档次和地理位臵。

靠近南三环 低密度产品 南北通透板楼 离地铁近 周边环境好 六、北京南城区域写字公寓市场研究

写字公寓市场特征描述

1、开发成本比写字楼低，银行购房按揭优越，土地使用年限长，导致北京写字公寓市场长期火热；

2、写字公寓在建筑设计上脱离了住宅形态，更适合办公，避免了传统商住公寓的缺陷；

3、销售价格比写字楼低，比公寓高，针对购买力比个人强的企业，销售业绩普遍很好；

4、有一定的政策风险，主要是政府控制和银行按揭控制风险；

写字公寓市场的客群研究

1、小型成长企业：广告、贸易、律师、制造、IT、咨询行业及外地企业办事处； 2、制造和贸易业：不需要良好形象的办公和商业环境，本案所在地处于制造和贸易业发达区域；

3、国家政策不限制广告、律师类公司在住宅小区内办公，因此这类公司比较多； CBC带来更多的写字公寓消费客群。

南城区域企业行业分类

南城行业需求：

? 制造设备

? 服务、咨询、科技 ? 贸易 ? 装饰、工程 南城区域企业办公面积需求 行业需求图房地产服务、咨询、科技广告传播律师税务师贸易制造设备装饰、工程12%1)4%3%7%企业面积需求图 150-200平米的企业面积需求最为旺盛 100-150平米150-200平米100平米以下200平米以上周边项目分析

南城区域个案研究一：嘉业大厦一期客户分析 嘉业大厦一期——照顾要企业分类图 设备3%电子3%医疗4%科技13%广告5%园艺文化印刷1%家具房地产1%1%消防1%1%事务所2%3%美容美体顾问3%3%嘉业大厦主要公司分类图其他8%贸易23%服装5%办事处7%工程10%从上图分析得出，目前嘉业大厦的主要使用者为商贸类、科技类、工程类、办事处、服装等。客户的行业分布从一个侧面说明了本区域商务客户的行业分布特点。

贸易科技工程电子设备顾问家具文化印刷 嘉业大厦一期——客户特征办事处美容美体园艺服装事务所其他广告消防医疗房地产? 以自用为主；

? 充分认可南城的发展空间，以及南城办公物业的较高性价比； ? 注重房屋的实用性，对项目档次没有过高要求，但对价格较为敏感； ? 对周边市场非常了解，臵业较为成熟； ? 对办公场所的预算资金较少。

主流行业：贸易类、科技类企业。如：服装业、五金机电、商贸等。其特点是对办公空间投入资金较少，但产品利润较高，追求良好的办公环境。

南城区域个案研究二：南曦大厦客户类型分析

行业分布：主要以电子、设备为主，其中网站的数量较为突出；其次，服装与装饰业也具有其为数不少的位臵；少量穿插其他产业。 南曦大厦客户特征：