南京轨道交通对沿线站点周边房地产的影响

南京轨道交通对沿线站点周边房地产的影响

摘要

2005年南京地铁一号线建立，南京开始迎来地铁时代，现在南京继续规划城市地铁交通网建设，江北11号线将在2014年建成通车。要对自2005年一号线通车对其站点周边楼盘价格波动的影响进行研究来预测11号江北线建立后其周边楼盘的价格走势，并具体研究南京信息工程大学周边的小区价格走势。

对于问题一，按照要求建立线性回归分析模型对2005年南京一号线通车后对其站点周边楼盘价格波动的影响的进行研究。轨道交通对房价波动的作用受轨道交通的辐射半径以及站点楼盘的区域位置这两个因素的影响。分别考虑交通线在市郊区域，市中区域及市中心各段中在站点周边楼盘价格波动随其与站点距离变化的情况。根据选取站点周边楼盘价格的具体数据运用线性拟合获得变化规律曲线及其对应函数，得到地铁交通线对其周边楼盘影响的距离规律的函数关系式为：

y?0.0000025x2?0.0125?21

具体规律为：地铁站点1000米的范围内，楼盘的价格涨幅与楼盘离地铁站点的距离成反相关，平均价格涨幅超过市平均水平；1000—2000米间楼盘的价格涨幅与楼盘离地铁站点的距离成反相关，1000米外价格涨幅基本与市区平均价格年增长率相持平，在到达2000米的距离时甚至开始低于市区平均价格年增长率；在距离地铁站点超过2000米时，楼盘价格涨幅停止下降，其增长率开始出现持平与上升，逐渐与市区平均价格年增长率相同并随其一同变化。得到的区域规律为：地铁效应对其周边的影响强度随着地区距市中心距离减小，交通便捷程度的增大而逐渐减弱。

对于问题二，运用线性拟合与灰色预测的方法对江北11号线周边楼盘价格变化趋势进行分析与预测。根据获得的江北11号线周边楼盘2007—2012年的价格波动来对该区域原价格变化趋势进行预测，获得其原状态下价格增长曲线。根据问题一中获得的交通线对其周边楼盘的影响函数以及现状态下的楼盘价格数据对在存在交通线影响的情况下其价格趋势的走向规律关系式为：

y??48230?1.42x?5969.2ln(?10?x)

其得到的关系与原状态下比较发现其价格走势符合区域规律与距离规律。

对于南京信息工程大学周边小区房价未来走势问题，由于其周边房价受多种因素影响，我们选择距学校距离、生活便利程度、交通通达程度、健康设施、教育环境以及污染状况这五个因素作为影响小区房地产价格的因素，构建多元线性方程。用线性回归对房价和影响房价的各个因素进行线性拟合，获得南京信息工程大学周边房地产价格与各因素之间的回归方程为：

y??0.185x1?250.465x2?306.16x3?23.015x4?291.604x5?58.179x6?22713.702 综合学校周边环境具体情况可以预测在不同范围内房地产的价格变化。

最后，本文中给出了对文中模型的客观评价，并将获得的研究成果报告给相关调查部门作为参考。

关键词 地铁效应 房价 多元回归线性分析

一、问题重述

1.1问题背景

随着城市化的不断深入，大型城市的不断扩张导致的城市格局的混乱以及日趋扩大的交通流量使得城市交通不便的弊端越来越明显，原有的交通方式已不能满足城市出行以及物质交流的需要。为缓解这些问题，很多大型城市开始致力于新型高效的轨道交通的建设。

发达国家在上个世纪早期即开始轨道交通建设，现今城市轨道交通网已基本完善，轨道交通在缓解大型城市交通不便的问题上充分显示了其优越性。随着中国城市化的发展，城市化的弊端也逐渐显示出来，为解决城市化造成的交通紧张问题，我国效仿其他发达国家开始轨道交通的建设。从中国1965年在北京建设第一条城市地铁线开始，到2000年，中国城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段。截至2009年12月，我国已有10个城市（北京、上海、天津、深圳、广州、武汉、南京等）拥有共31条城市轨道交通运营线路，运营里程达到835.5公里。2010年，中国城市轨道线路将达到55条、运营里程1500公里。至2016年我国将新建轨道交通线路89条，总建设里程为2500公里。城市轨道交通的建立有效地缓解了中国城市交通问题。

轨道交通的建设除了大大缓解城市交通网的压力，同时也带来了其他方面的效益，例如，轨道交通建设带来的其周边地区便捷的交通对其周边地区土地价值的影响。

轨道交通的最大特点是快速、准时、使得人们掌握出行主动权。城市中由于轨道交通的快速带来时空的变化，在完全理想的状态下，即在快速、不考虑车费等因素并仅有轨道交通服务的情况下，可以认为轨道交通沿线各线站点的土地价值具有趋同性，并且是向较高的地价趋近。因此轨道交通能真正地改变时空，改变城市用地布局的不等价性。对于已正常运营的轨道交通沿线来说，周边楼盘已经将轨道交通作为配套生活设施之一，周边房价水平也充分的反应出轨道交通对居民生活的影响程度。

为具体研究城市轨道交通建设对其周边楼盘价格的影响，现以南京一号线的建设对其周边土地价值与价格的影响为例对问题进行探讨。 1.2问题重述

2005年9月3日南京地铁一号线正式开通，南京人民期盼已久的地铁梦想成为现实。与此同时，南京地铁沿线楼盘由于地铁效应影响变得异常走俏。无论是新房、二手房，还是出租房子都具备很大的经济价值。为具体研究交通线对其周边楼盘价格的影响，在以下要求下对问题进行探讨。 1、以目前南京开通的一号、二号地铁沿线站点周边楼盘为例，采用定量分析的方法，建立数学模型，客观科学地分析轨道交通是如何影响站点周边的不同住宅形式房地产价格。

2、南京江北11号轻轨（目前更名为“宁天城际”）明年开工，2014年建成。正线全长约44.5公里，全线设17座车站。该线路将与地铁3号线在泰冯路站实现无缝换乘，方便过长江大桥、交通难行的桥北片区居民过江，也将带动江北的整体快速发展。请以沿线现有房地产为例，预估轻轨建成前后其价格的走向[可选择部分已售或待售楼盘为例]，并分析预估价格的合理性及科学性。

3、楼盘周边配套设施也是影响房地产价格的重要因素，要求综合多种因素预测南京信息工程大学周边生活小区房地产价格的走势。

二、问题分析

城市土地价值与交通之间有密不可分的关系。杜能于1816年出版的《孤立国》中若干同心的杜能圈，表明了距离中心市场不同距离的农地有不同的价值。1903年赫德在《城市土地价值理论》中具体指出城市土地价值与其离市中心距离以及该地区交通便捷程度相关。在资源聚集的城市，便捷的交通对资源的分配具有重要意义，一条高效交通线的建立对其站点周边地区的影响必然极为明显。

对于选择区位需依赖于便捷交通的城市功能区，例如住宅区，一条交通线的建立必然引起相关产业的集聚以及该地区土地价格的调整，而交通线对某一地区土地价格的影响具有一定的规律。交通线的轨道交通对影响具有一定的范围，当地区与交通线的距离超过其有效辐射范围时，交通的影响力将逐渐减弱或完全消失。交通线对其所在区域土地价格的影响同样受其区位因素影响，交通线通过的区域离市中心距离越近，原具备的交通程度越高，其对区域土地价格的影响越小。因而交通线的建立对房地产价格影响的定量分析需综合考虑。

对于问题一，轨道交通对房价的影响受轨道交通的辐射半径以及站点楼盘的区域位置这两个因素的影响。为对这两个因素进行分析与论证，需要分别对地铁线上三个分别位于市郊地区，中段市区，中心市区的不同区域的站点周边楼盘价格波动与其离站点距离大小的变化的关系进行研究。首先选取迈皋桥站点对地铁效应对楼盘价格影响进行研究。迈皋桥位于南京市西北城区，离市区较远。研究其所在区域整个区域楼盘从2001年到铁路开通前的2004年的销售价格平均年增长率以及铁路开通后的2005年到2006年销售价格平均年增长率情况，与地铁开通后站点附近3公里范围内楼盘价格涨幅数据相比较，求得地铁效应对区域楼盘价格的影响。根据分析获得的在某一市段站点周围楼盘价格波动受其距地铁站点距离影响规律，再分析不同市段站点间周围楼盘价格波动的规律。

对于问题二，在现在南京江北11号线还未建成之际，其站点附近楼盘价格仍处在近于平均市价的水平，但由于江北11号线在2014年青年奥运会必定全线通车，则其站点附近楼盘具备较大的升值空间。11号线通车之后，整个江北将串联成一个整体，非常有利于江北的经济发展和安家置业，这一点无疑将对江北整个区域的房地产价格具有明显影响。对于位于11号线沿线站点附近的楼盘来说，由于居住在地铁沿线居民通过11号线与3、10号线交织成繁密的交通网去主城交通更加方便简捷，其区位有利因素将会得到进一步加强，其楼盘价格必将进一步攀升。通过对江北11号线通车对其周边具体环境带来的影响进行分析，进而对其站点附近楼盘价格走势进行预测。

对于问题三，楼盘周边配套设施是影响房地产价格的重要因素，而楼盘配套设施分为外部设施与内部设施。外部配套设施主要包括交通配套、教育配套、资源型配套、商业配套、政务配套等，内部设施主要包括商业配套、教育配套、会所配套等。由于这些配套设施大多为社区基础设施，但要建设齐全又不是房地产商所能办得到的，必须借助市场的繁荣才能实现这些设施的完善，因而研究楼盘周边配套设施对房地产价格的影响，主要是研究楼盘所处地域的繁华程度。问题三要求研究的南京信息工程学院周边生活小区，南京信息工程学院所在区域基础设施完善，因而问题主要是根据现有的基本情况对未来可能的发展进行预测。综合南京信息工程学院周边地区的各种条件分析南京信息工程学院周边小区在未来的发展的形势，以此预测南京信息工程学院周边生活小区房地产价格的走势。

三、符号说明

3.1 符号说明 R2 Zij 线性拟合度； 年份与房价增长率的关系和距离与房价增长率的关系的综合关系值； 年份与房价增长率的关系相对于距离与房价增长率的关系的权值； 距离与房价增长率的关系相对于年份与房价增长率的关系的权值； W1 W2 3.2 名词解释 1、地铁效应：

指的是具备大运量，高速度、高安全、准点舒适等优点的地铁带来的高效舒适便捷的交通方式使得其周边地区交通便捷程度加大，从而导致的周边物业的可达性提高，居民出行的便捷性增强进而导致土地利用性质改变,土地开发强度提高，土地利用价值增大，区域开发利益的膨胀等的效应。 2、轨道交通：

地铁、轻型轨道交通、高速磁浮列车和市郊列车等交通方式的统称。在本文中主要指的是地铁交通。

3、多元线性回归分析：

研究多个变量之间关系的回归分析方法, 按因变量和自变量的数量对应关系可划分为一个因变量对多个自变量的回归分析(简称为“一对多”回归分析)及多个因变量对多个自变量的回归分析(简称为“多对多”回归分析), 按回归模型类型可划分为线性回归分析和非线性回归分析。

四、模型假设

1、假设一号线站点周围楼盘价格仅受轨道交通的辐射半径以及站点楼盘的区域位置的影响。

2、假设一号线运客量极大，可以满足其周边地区人们的出行需求，因而不考虑由于地铁运能及拥挤程度而使消费者期望降低而对楼盘价格造成影响。 3、假设网络上获得的资料数据真实可靠，不存在错误数据。

4、假设南京市的城市布局符合同心圆式城市格局，即其资源分布是以市中心为中心向外发散的；

5、假设在较长的时间内房价市场稳定，不会由于不可抗力的原因发生突变。