土地增值税问题解答汇编（2014年2月）

十、已清算项目继续销售土地增值税问题

1．房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

答：房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

2．已清算的房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，如何填写申报表？ 答：“转让房地产收入总额”、“与转让房地产有关的税金等”按规定填写，扣除项目中除与转让房地产有关的税金其他部分，暂填入房地产开发成本。

3．企业已自行申报清算的符合可清算项目的房地产项目，税务机关尚未开展风险应对，所发生的后续销售，其扣除项目金额如何计算？

答：暂按纳税人清算申报的单位面积扣除项目金额计算后续销售部分房地产的扣除项目金额，待评估后，再按风险应对后确定的扣除项目金额调整应纳税额。

4．纳税人已清算项目的房地产后续销售的，再申报应按什么品目做鉴定进行申报？

答：纳税人已清算项目的房地产后续销售的，清算时房地产项目是核定征收的，按清算时的品目申报，清算时房地产项目查帐征收的，后续销售时适用税率调整申报适用的品目

5．清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？

答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。

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同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。

十一、旧房转让问题

1．《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）应如何执行？

纳税人旧房交易2012年3月前已签订转让合同,凡在2012年3月1日前(不含)房产管理部门已受理交件的,按旧政策核定征收,在2012年3月1日(含)后向房产管理部门交件的,按调整后的政策核定征收.

2．纳税人转让旧房时，持有期间从何时计起？

答：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

3．企业销售旧房，按照评估方式缴纳土地增值税，在计算扣除项目金额时，除了评估价格，转让环节缴纳的税金，是否包括企业购房时缴纳的契税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，评估价格中包含了契税，企业购房时缴纳的契税不能再扣除。

4．企业转让二手房，转让方已缴的房屋维修基金能作为土地增值税的扣除项目吗？

答：不能扣除。

5．开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？

房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。

※6．企业购买厂房后，为满足生产的需要对其进行了改造，企业再转让改造后的厂房时，在计算土地增值税时，发生的改造费用是否可以扣除？

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企业购买厂房后，为满足生产的需要对其进行了改造，企业再转让改造后的厂房时，在计算土地增值税时，可以其发票金额和改造费用作为扣除项目金额。

需提供改造时装修或设备安装合同及相关证明文件。

十二、减免税问题

1．土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？

答：1）立项批准机关对立项的批准文件；

2）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；

3）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；

4）商品房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；

5）主管地税机关要求提供的其他资料。

2．房地产企业用房地产投资的,是否免征土地增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

3．企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？（我单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？）

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号 ）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：

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（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不征收土地增值税（单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，应当缴纳土地增值税）。

4．土地增值税已前应办而未办减免税手续的，在清算土地增值税进可否补办减免税手续？

答：可以补办。

5．因国家规划收回企业征用的土地，企业免征土地增值税，是否需要备案？ 答：根据《关于〈涉税管理事项及提交资料〉的公告》（苏地税规〔2011〕7号）文件规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产的土地增值税减免属于审批类减免，申请税收减免应提供资料如下：1）减免税审批(备案)申请表；

2）政府征用、收回和建设规划文件。

6．企业在1992年有报批立项的房地产开发项目，1996年12月竣工，但一直没有清算，1997年5月企业取得土地增值税减免审批表，该项目现在进行土地增值税清算时是否免征土地增值税，是全额缴纳还是02年以后的部分缴纳？

答：《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号）的规定，一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

根据《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工资的通知》国税函[2002]615号规定，对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。因此该项目现在进行土地增值税清算时，其在2000年12月31日之后首次签订的转让合同转让的房地产应当缴纳土地增值税。

※7．企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值税？ 答：不免征土地增值税。

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十三、其他问题

1．同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税。退税和补税是否可以合并后根据差额进行补（退）税申报？

答：同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税，不得直接以补退税抵消后的金额申报，两个项目应分别按清算的补税和退税金额申报。

2．房地产项目清算退税的，是否应在大集中系统中申报并录入相关数据？ 答：房地产项目清算退税的，应当在大集中系统中申报并录入相关数据。 ※3．纳税人自行申报土地增值税清算，房地产转让收入和扣除项目金额确认的截止时间如何掌握？是以纳税人的纳税申报时间，还是纳税人申报鉴证报告的截止时间（后者一般比前者早一段时间；由于应清算项目100%完成了销售，一般不会发生这一问题）？

答：按纳税人自行申报的时间为准。

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