土地增值税问题解答汇编（2014年2月）

费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

4）工程决算审计是对工程的结算价格是否正确合规进行审查评价的活动。工程决算审计费作为房地产开发费用按规定计入扣除项目金额。

6．施工噪声排污费，是否能作为房地产开发成本扣除？

答：为防治建筑施工噪声污染，保护和改善生活环境，按国家规定向排放建筑施工噪声的单位征收的排污费。建筑施工噪声排污费征收主体为受理建筑施工噪声申报的市、县(区)环保部门。建筑施工噪声超标排污费的征收对象是承接建筑施工项目的建筑施工单位。因此施工噪声排污费不能作为房地产开发成本计入扣除金额。

7．工程监理费计算土地增值税时应如何扣除？

答：建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表发包人对工程建设过程实施监督的专门活动。所以工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。

8．土地增值税清算时工资以什么样的标准计入扣除项目金额？

答：根据根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四款规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。因此房地产开发企业发生的工资支出，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或有相关管理机关制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。所计提工资超过上述工资薪金而形成的工资节余不应作为房地产开发费用和开发成本计入扣除项目金额。

9．房地产企业根据规定交给住房公积金管理办公室的维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？

答：维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

计算土地增值税时维修基金不能计入开发间接费用里。

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10．发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是否是同一个收费项目？ 答：墙改专项基金是发展新型墙体材料专项用费简称或别称，发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是同一个收费项目。

11．房地产开发企业支付给检测单位的工程检测费计入房地产开发成本里吗？

答：由合同约定房地产开发公司支付工程检测费，应当计入房地产开发成本。 12．煤气公司向开发商按户收取的初装费，是作为开发成本，还是作为代收费用？

答：在江苏省2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之前，如果燃气初装费发票向开发商开具，初装费应计入开发成本，如果初装费发票是向购房人开具，初装费视作代收费用处理。在2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之后，发生的燃气初装费不得计入扣除项目金额。

13．房地产企业用自己建造的房屋安置回迁户，建造房屋的成本是否可以确认为开发成本，在计算土地增值税的时候进行扣除？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

14．违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

答：企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

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15．售楼部、样板房建造成本如何扣除？

答：纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房的，其后将其作为开发产品销售的，其建造成本应计入开发成本按规定予以扣除。纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房而未与项目中清算房地产一同销售的，其建造成本在房地产项目清算时不得扣除。

16．房地产开发企业缴纳的行政规费计算土地增值税如何扣除？ 答：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

（3）市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

17．问：企业开发土地所发生的相关费用如拆迁公证费，中标代理费，贷款抵押费，登记费等，在计算土地增值税时如何扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号第七条的规定，上述有关费用在计算土地增值税时按如下办法扣除：

拆迁公证费计入土地征用及拆迁补偿费； 中标代理费以房地产开发费用按规定扣除； 贷款抵押费、登记费以房地产开发费用按规定扣除。

18．计算土地增值税时,对房地产企业发生的太阳能热水器支出是否可作为房地产开发成本予以扣除？

答：如果在商品房销售合同中明确，安装太阳能热水器是商品房交付的条件的，房地产开发所发生的太阳能热水器支出可以作为房地产开发成本扣除。

18．房地产开发用地拆迁户过渡房租金应如何扣除？

答：房地产开发项目用地的拆迁户过渡房租金，由房地产开发企业签订承租协议并承担租金的，计入土地征用和拆迁补偿费。

20．房地产项目用地拆迁时，为确定拆迁房屋补偿金额，而对拆迁房屋的

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评估的，发生的评估费用，是否可以扣除？

答：评估委托方是房地产开发企业，房地产开发企业支付的评估费用，计入土地征用和拆迁补偿费。评估委托方是被拆迁人，支付的评估费用不可以扣除。

21．在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？

答：地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为三类：一类是未经许可建设地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。 对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额。对于可售地下建筑开发成本，除了只归集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的装修、设施成本等）外，其他成本在地上建筑面积和地下建筑面积之间平均分配。

※22．房地产项目的地下人防设施全部移交给了物业管理公司，协议中明确不能改变用途。房地产开发企业提供不了人防设施移交给业主的证据。地下人防设施被划分了2块，一块已做了车位，未向业主收费，另一块用铁门隔离封闭起来，目前空着，称以后用于地下商业的配套车位。请问这2块地下人防设施可以做为开发成本扣除吗？

答：建成后产权属于全体业主所有，或者有协议明确收益归全体业主所有并办理移交手续的，其成本、费用可以扣除。因此这2块地下人防设施开发成本不作为扣除项目金额。

23．对于超出规划范围建设的成本，按规定在计算土地增值税时不得扣除，应如何剔除不得扣除的超规划建设的成本？

答：取得土地使用权金额按占地面积法计算不允许扣除的部分，如无法确定占地面积，可按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。房地产开发成本按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。

无测绘面积的超规划建设的车库、车位，可先计算全部车位的成本，再按超规划建设车位的个数占全部车位数量的比例计算不允许扣除的成本。

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