三亚“海棠湾国际养生社区”研究报告

生公寓等物业通过整合环境资源和利用自身的地理位置有利于获取最大经济价值 引进灵活的分块明确的交通系统和提供场内停车 海棠湾国际养生社区的规划要点 整体规划布局结构特点 资源分层级使自然资源最大化 以相对独立且各具特色的功能组团布置确定发展重点其中CCRC社区占整体项目总规模的40比重 打造独特的价值体验点和增长点主题酒店占整体项目总规模的20左右 多种类型的物业和相关配套的不断完善吸引阶段性客户群养生公寓约占整体项目总规模的20 养生学院运动中心游憩设施等公共空间的占整体项目总规模的20％ 规划中组团核心价值区与资源层级的综合体现 资源对于物业布置的价值价值的配比度 阶段性开发与以体验价值点为增长核心的区域拟合 通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找吻合的价值点 开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度 开发总量与各物业类型的内在比例关系 Ⅱ 海棠湾国际养生社区开发的规划

创意 ■中国养生学 中国养生主张凝练内在的生命深度充分调动自身体内潜在的生命力 中国传统的养生概念来源于传统中医理论是指保养调养补养根据文献考证中国养生学萌芽于商周时期 养生是根据生命的发展规律达到保养生命健康精神增进智慧延长寿命的目的的科学理

论和方法 中国养生学的特点为 ①形神兼备首重养神 ②掌握适度从事调节 精神情志活动的适度 ③强调先天因素重视后天调摄 ④因年龄而异注意分阶段养生 ⑤顺应自然保护生机 ■

西方养生学 西方的养生概念最流行和典型的莫过于ＳＰＡ ＳＰＡ是集水疗泥疗光疗石疗音乐疗法芳香疗法按摩疗法花草茶SPA餐宁静素雅的环境温馨周到的服务和精湛的专业技术为一体的医疗保健养生方法国际上又称之为另类疗法 随着西方养生潮流的兴起由此发展出一系列的养生文化养生旅游养生珍疗养生居住等项目 德国-布莱娜公园泉浴大酒店 全西南德国最顶级的温泉浴场和SPA Ⅳ 海棠湾国际养生社区的产业定位

■海棠湾国际养生社区的业态构成 当今人们处于心生活心经济的心时代传统的度假村疗养院敬老院常规的居住社区以及商务为主的酒店等无论从数量功能及服务上都难以满足人们的心需求海棠湾国际养生社区就是

为心时代而准备的 海棠湾国际养生社区是实现养生养老产业多元化战略的载体是推动度假休闲居住医疗保险文化教育商业等产业向更高层次联动的平台 海棠湾国际养生社区 的业态构成为以CCRC社区为龙头集合房地产＋旅游＋商业服务＋保健＋健康管理＋保险＋教育＋文化＋传媒等业态 根据资源和项目特质海棠湾国际养生社区按照滨海资源

休闲健康文化品味交流放松等要素规划其业态 放松 养生社区 海洋资源型 湖河资源型 山滑雪资源型 Golf资源型 人工资源型 健康 休闲 文化 交流 品味 对自然的亲近 海洋资源型社区依托与海岸区域和相关配套沙滩的质量和延展度是衡量等级的重要因素客户置业多为周末度假和第二居所 湖河资源型社区与海洋资源型类似依托于水资源但更倾向于与水有关的休闲娱乐活动特别是钓鱼和船快艇客户置业为第一二居所社区 山滑雪资源型社区更关注四季分时度假以不同类型的套餐服务项目满足人们各种需求如滑雪SPA绘画踏青 Golf 社区是对消费者最有吸引力资源之一Golf 和Golf课程的迅速兴起是Golf Resort增长的驱动力第二居所的需求不断增加附带水资源的Golf场所以其景色和环境更加吸引Golf客户 人工资源 型社区是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的包括主题游乐园商业游憩区附属游憩区三种大的分类他们往往是交错混合类型强调外观气氛和服务品质偏向与被动式的娱乐体验为符合需求的快速转变前期投资成本较大旅游业酒店第一二居所分时度假物业多功能居住社区等是人工资源型的常规物业类型 ■海棠湾国际养生社区的产业定位 强调符合国际性热带滨海旅游城市---国家海岸的发展目标 产业定位 休闲产业 ＋养生养老产业＋ 健康产业 →形成多元产业集群→构筑复合型社区 ■海棠湾国际养生社区产业定位示意图 第二部分 海棠湾国际养生社区的开发原则 与模式

Ⅰ海棠湾国际养生社区的开发原则

本项目开发过程中以海棠湾大景区总体规划为纲 坚持生态保护以人为本的原则贯彻片区贡献的原则

保证四方共赢得以实现的原则 加强生态保护促进环境和谐 客户当地

民众开发商政府四方共赢 重视对片区的贡献促进片区产业升级 项目可持续发展之路 环保因素 环保的可持续发展的方案 水系保护 项目建设过程中将保持区域原有水系不进行任何破坏水系的填堵工程 植被保护 开发过程中加强植被保护力度在环湖以及绿化长廊设立南药植物观赏园增强生态保护力度在建筑周边安排相关植物密积区 开发强度控制 按生态环境的现状实行不同开发强度分配北区及环湖生态脆弱布置大小独栋建筑以及低密度建筑降低开发强度西区布置CCRC社区酒店公寓等开发强度较大的建筑 绿色建筑 建筑工程选材注重环保功能建设资源节约型环境友好型旅游度假小区 给排水系统及 垃圾处理系统 建立先进的污水处理与垃圾处理系统保障绿色环境 生态保护原则 充分考虑环保因素建设资源节约型环境友好型休闲养生健康社区 作为海棠湾大型复合型社区项目高品质开发

将拉动片区的产业升级和提升片区的价值 片区价值 养生主题酒店 会所 CCRC社区 现实 未开发原生态 众多酒店使片区项目呈同质化互动性弱 完全服务行业使当地民众就业结构单一 和谐度假休闲区 养生博物馆健康管理中心研发中心 单纯住宅项目导致置业形式单一服务项目缺乏 土地价值较低 养生主题公寓滨海度假别墅 养生运动中心养生文化学院 养生养老标杆 健康游憩地 对片区的贡献 产业拉动片区价值提升 特质初现 特质成长 特质成熟对片区贡献最大化 在本项目开发过程中将实现政府开发商当地群众四方共赢的局面 四方共赢 政府 当地民众 开发商 借助项目开发实现职业转移与提升在项目中获得就业机会 多元产业的发展促进当地居民收入水平层次化 多元产业对人才的要求将加速当地基础教肓与职业教肓的发展实现当地人口综合素质的提高 目标客群 通过项目开发推动海棠湾区域产业结构升级从农耕经济向多元产业经济发展获得多项稳定持续税收增加就业保持社会稳定复合型社区的建设将提高三亚旅游度假业竞争力 项目成功开发带来合理的经济效益 提升企业在多元产业开发实践中的经营水平及管理能力 促进泰康保险产业和健康产业养生养老产业的高速发展 扩大社会影响力成为更加卓越的企业公民 Ⅱ海棠湾国际养生社区开发的系统要素

我们在研究一个大型项目特别是多元产业集群的复合型社区项目时必须理解和分析一个城市 区域 的空间发展方向和未来愿景 同时要把握和依据交通主导产业主导区域再造文化主张的系统要素才能进行正确的评价和分析 ★项目开发和建设的价值链应该体现为

■项目交通现状分析 项目区域除建设有凤凰国际机场美兰机场东线高速公路外正在实施建设的有 海榆东西线国道改造以及三亚绕城高速公路等在建项目 同时海口至三亚轻轨环岛铁路东线段新开工西环铁路改造儋州至洋浦铁路支线海口至屯昌高速公路保亭至三亚高速公路等一批重点项目正加速建设琼州海峡跨海通道工程正加快推进前期工作

■项目主导产业的设计原则 研究和选择主导产业即多元产业集群从而推动区域经济增长极的发展为项目的核心主题 海棠湾国际养生社区选择多元产业集群通过有机组合休闲产业养生养老产业和健康产业构造合理的项目空间建立密切的运营网络实现社区高度集中和有效生产以提供完美的服务 社区内的项目集中分享基础设施便利劳动和社区品牌等资源即产生外部的规模经济效应 项目之间通过有目的的协调行动分享组织学习产业升级共同研发和信息交换带来的利益即产生内部的规模经济效应 ■项目区域再造的理念 我们认为 海棠湾区域再造的战略和方向选择对于海南省三亚市都是十分重要的它不仅仅是在经济发展层面上的而是必须包括了社会科技文化等方面的内容 海棠湾国际养生社区的开发并不仅仅是简单的生产建设活动更是一项系统的综合性的工作它需要扩充到更大范围来进行思考和选择 海棠湾国际养生社区的区域再造是谋求与海棠湾整体再造和谐统一最大程度彰显其自身特质 ■项目文化主张的创新 我们认为文化竞争力是一种软实力因此必须得到重视 文化的国际化和现代化体现标准→ →文化的民族性和地域性体现差异 实际上目前世界和中国都呈现出物质杂交文化耦合的特征 所以 海棠湾国际养生社区的文化主张应当贯彻 1 以中国传统文化元素为基调 2 重视由自然资源所派生的海南岛原生态文化海南热带滨海---黎苗文化

3 适度引进外来文化与中国文化相融合借鉴外来文化的精粹