小城镇房地产开发项目的市场定位 毕业论文

3.功能差异化定位

核心价值为主，附加价值为辅，楼盘综合一体化已经成为房产发展的主流，复合型的楼盘更加有利，所以在保障产品的核心功能的情况下，运用集中化战略，尽力满足消费者潜在需求，尽量产品价值最大化。

教育功能 附加功能，离教育机构比较近，名牌教育机构为最佳，有书店、报纸摊等 休闲功能 附加功能，有一完整的休闲配套 购物功能 至少有一个超级市场，几个便利店 娱乐功能 附加功能，桌球室、溜冰场等一系列的配套设施 商务功能 商务服务中心 餐饮功能 早餐、中西餐、酒吧 修理功能 家电维修、车辆维修等 服务功能 物业管理 4.特色定位

房地产开发项目的特色主题，寻找特色，创造特色，可以使用交错组合与差异化进行定位。 5.差异化定位

为了区别于其他产品和消费者的认同，以及具备特色创造差异化，进行差异化定位。 6.房产业态定位

楼盘的消费群潜在的消费能力，楼盘可以利用商业业态获得赢利，决定了业态的收益 7.价格定位

价格定位可分为：高价定位、低价定位、中价定位、固定价格定位，房地产开发项目的销售价格定位比较特殊，不宜使用高价定位和固定价位定位，高价定位可以很快的回收成本，但是对于已购房消费群来说，

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谁都不希望自己的房子贬值，其他开发商的价格影响，销售业会非常艰难，许多购房者认为房子的升值是购房的因素之一，如果价格一直不变，顾客认为还可以等一等，没有激发消费群体购买的急迫性，售楼前期固定价格定位也不适用，目前企业通常开始售楼时使用低价定位，大部分销售出去之后使用价格固定或走高，随着时间的增加明显的看到楼房的升值。 8.反定位

根据各个小城镇的开发项目市场定位不同，为了避免企业竞争，可能反定位的方法对企业的定位更有利，但市场需求必须有有可衡量性，主要形式如下：

繁华城市：交通便利、接近都市、绿化面积小、价格昂贵。

回归田园：田野生活、远离闹市、价格偏低。 时尚户型：使用现代化的设计，体现现代化生活。 反古风格：使用反古式设计，诗意、优雅的生活，怀旧。 赢利模式: 销售商品房和商面来赢利.

赢利模式:销售的商品房不赢利，但是通过餐饮、电影院、游乐场健

身、咖啡馆等商业模式赢利。

（二）企业定位

1.客户群的选择

根据顾客群的经济、收入、家庭结构等进行筛选出自己的客户群体，

从中划分出那些是有可能进行交易及可以让企业获取最大利润的的主要群体、次要群体等，根据该群体需求，制作、修改企业飞服务，尽力提 高顾客满意度，放弃一些不能或很少能带给企业利益的消费群，寻求企业效益、利益最大化。

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2.价值的获取

多方位的分析企业获利点，分析影响企业获利点的因素，削减企业获利少的方面，制定合理的企业赢利模式。 3.战略控制

为了保证企业各种战略的有效实施，分析其影响的因素，对未来的变量进行预测。 4.业务范围

要理解是我将从事何种经营活动，包括企业希望向客户提供何种产品、服务和解决方案,这个经营活动所起的作用，要向谁出售这个产品，谁不需要这种产品，所选业务范围的竞争程度。 5.分析竞争者优势

因素 竞争对手 项目区位 规模大小 定位 盈利模式 销售价格 销售率 租金水平 空置率 物业管理费 推广 市郊 32亩 价格低 出售住宅 9485/平 72% 30/平 28% 低 中 市中心 30亩 价格高 出售住宅 12010/平 81% 43/平 19% 低 中 市中心 25亩 价格高 出售住宅 15142/平 67% 49/平 32% 高 高 市郊 41亩 价格中 出售住宅/商店出租 11432/平 39/平 中 高 九龙套房 世纪花城 兴景江华庭 本项目 6.规模定位 规模定位以企业的经济和目标市场情况进行选着选择性市场、专业化市

场 单一密集型市场。 7.形象定位

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从目前销售出去的楼盘，我们经常看到消费者的抱怨，所以不能以传统

楼盘概念告诉消费者这是一个居住的地方，而是给传达一个“优秀产品”，树立品牌形象，楼盘的质量、配套、物业等表现出来，一般通过广告的形式传达给消费者。企业内相互沟通，树立企业经销理念，形成企业

共同的价值观和共同目标，通过各种宣传和活动树立品牌定位理念，给消费群

体指明楼盘方向，建立企业文化，构建品牌价值，通过CIS企业识别系统提升企业形象。

四、小城镇房地产项目开发情况

（一）居民可支配收入

“2011年中国大中城市居民家庭人均可支配收入达到了7631元，中国城镇居民人均月可支配收入为1840元”，小城镇与大中城市相比相差4倍之多，明显有巨大差距，可支配收入不高，很多开发商的价格都在消费者水平上。

（二）小城镇房地产开发项目特点

小区绿化面积比较小，结构等比较传统，户型也比较传统、楼型一般是板楼，没有电梯，建筑高度一般不高于8层，通风面大多数为两面，小区门口路面都是一个小斜坡。

（三）小城镇人口情况

小城镇的人口为2万《人口《20万，据2011年1月搜狐新闻显示“从城镇人口中25-34岁年龄段人口数量的变化趋势看，未来城镇人口中25-34岁年龄段人口数量，将由2010年的约20%比例逐渐下降至2030年的约12%。由于人口年龄结构和置业水平有很强的相关性，通常城镇人口在25-34岁左右进入第一次置业高峰，从而成为基本自住需求的主力人群，因此这一年龄段人口数量变化，意味着未来潜在自住需求将出现较明显回

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