常熟化肥厂地块可行性分析

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5、价格建议

从全市的房地产市场来看，新建住宅基本集中在城北地区，这主要和政府的规划导向有关，区域价格在3,200元/㎡。如果抛开政府导向因素，仅就地理位置来看，化肥厂地块的位置和城北地区相比，更具优势。距离市中心更近，交通更为便捷。并且，化肥厂右靠全国十大专业类市场之一的——常熟招商城，左近尚湖风景区，集购物、环境、交通优势于一身，所以，这一地块新建住宅后，价格超过城北地区的单价是顺利成章的。

另外从地块附近的二手房价格来看，一般在2,580-3,622元/㎡之间，这些二手房建造年代较早，但其市场售出单价以及不在城北那些新楼盘之下，从这一方面，也可以看出这一区域的价值。

这一区域二手房的火爆也能显示出购房者对这一地区房源的需求，但这区域目前没有在售楼盘推出，如果化肥厂地块项目能够适时推出，必然会产生轰动的市场反响。

基于以上这些因素，我们认为化肥厂地块的住宅对外销售单价应能达到： 3,500元/㎡

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三、项目建议

由于本案的规模较大，并且单价在当地而言相对较高，因此建议利用地块地理位置上的优势，为本案的销售寻求市场支持。

1、综合建议

化肥厂地块的土地价格较高，是本案的一个不利因素，为了将这个不利因素所带来的影响降低，我们建议整个小区可以由高层和小高层组成，容积率为3。之所以提出这个建议，主要是基于如下原因考虑：

（1）土地价格

化肥厂地块的土地价格较高，成为了本案一个非常重要的不利因素，为了降低这个不利因素所带来的影响，所以我们建议要提高本案的容积率。

（2）市场同类产品的稀缺

纵观目前常熟的住宅房地产市场，产品类型以多层为主，小高层和别墅也都占据了一定的份额，惟独高层住宅领域涉足者还较少。目前有一在建的百米高楼项目，是商业、办公和酒店的综合楼，受到了各方的关注。如果我们建造一批高层住宅，必定会引起市场的关注。

考虑到本案的价格，属于常熟中高档的楼盘，在规划设计上也要能与之相符。所建造的高层，可以建设成为南北通透的板式结构。在房型设计中，高层建筑得房率低的问题也要注意，很容易成为市场接受的障碍，所以建议在设计中应考虑如何将得房率提高，为本案的顺利去化提供便利。

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（3）充分享受景观资源

由于地块靠近尚湖风景区，如何有效利用景观资源是本案规划的一个重点。尚湖风景秀美，为了能与之相呼应，我们建议将本案建造成一个品质高贵，环境优美、高绿化率的高档社区。建造高层，可以使尽可能多的住户在家就享受到尚湖的美景，对于较高楼层的住户，还可远眺虞山。近观湖，远望山，尽享自然，是本案建造高层的一个支持。

（4）高层建筑在市场上的良好表现

前面已经提到了11层及以上高层建筑在江苏全省的良好的市场表现，特别是苏州，其销售面积的增幅更是达到了259.16%。常熟作为苏州辖下一个重要的县级市，在这方面却鲜有表现，和其经济地位不符。因此如果本案以小高层和高层相结合，正好符合现时的需求。

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2、商业设施建议

目前常熟在售的一些商业项目来看：方塔东街的起拍价格在1.5-2.3万元/㎡之间，11幢楼均为整幢起拍，面积较大；招商城的永久使用权起拍价更是达到4-5万元/㎡，最高甚至拍到18.3万/㎡，由此可见，常熟的商铺市场是很火热的。本案推出适量的商铺，当可从中获得不菲的利润。

从本案的实际来看，规模庞大，15万㎡的占地，容积率为3的话，总建面将要达到45万㎡，在当地可以算得上是一个中型以上社区。因此，考虑规划一定量的商业配套也十分必要。

从本案的周边来看，招商城规模虽大，但是个专业类市场的集合，经营方式以批发为主，其它区域则缺少有影响力的商业设施。区域内居民购物，到市中心的居多。

综合以上意见，我们完全可以利用我们规模上的优势，在小区内开发出一个成规模的商业配套，建议可将本案的商业配套设施设置如下：

? 地下一层可设置2-3万㎡的大卖场或超市满足居民“柴、米、油、盐、

酱、醋、茶”这开门七件事；

? 地面一层打造一条5万余方的休闲步行街，以上档次的精品和品牌商品

来吸引顾客购物，也可和招商城形成错位经营；

? 2-3层，规划出3-4万㎡，可以作为满足居民日常生活休闲、娱乐需求

的场所。

以上总计约10万㎡的商业配套，如果规划合理，完全能成为城区西南角最有吸引力的一个集“购物、休闲和娱乐”与一身的商业中心。

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