深圳龙岗房地产项目投资分析报告19页WORD文档 - 图文

深圳龙岗

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目 录

第一章：项目背景

第二章：项目投资环境和市场研究 一、深圳市投资宏观背景 二、龙岗房地产发展及前景预测 三、区域市场房地产市场分析及结论 第三章：项目分析与评价 一、地块解析 二、项目SWOT分析 三、项目评价

第四章：项目投资及收入测定 一、土地利润 二、项目总投资估算 三、物业销售收入估算 四、销售利润

第五章：项目风险及防范建议

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第一章 项目背景

一、项目基础资料 根据深圳市康纳实业有限公司提供的《康纳公司龙城榕树头、圳铺岭旧改项目土地直接成本估算汇总表》资料，项目经济技术指标如下表： 项目名称 占地面积 预计容积率 榕树头片区 7248.61平米 4.5 圳埔岭片区 80857.8平米 4 323431平米 （商业60000平米、住宅263431平米） 合计 88106.41平米 4.04 356050平米 预计建筑面积 32619平米

二、康纳公司简介 深圳市康纳实业有限公司创立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批准注册登记、具有独立法人资格的企业。公司经营范围：房地产开发、经销，购销锌铝合金材料、RL程序控温仪、电子多功能系列报警器、船用导航仪及电子元器件；国内商业、物资供销业等。公司自成立以来，经过近十年的创业历程，目前业务范围不断扩大，形成了以房地产开发为主，多种经营相结合的企业集团。公司开发的龙城榕树头、圳埔岭旧改项目已完成深惠路的商业部分龙兴国际家居广场，目前处于招商阶段。

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第二章：项目投资环境和市场研究

一、2006深圳市房地产投资宏观背景 1：角色转变，调控谋求软着陆

2003年政府开始进行房地产调控，2005年3月开始推出的开征房地产销售营业税、限制期房买卖以及提高按揭利率的“强硬”调控措施，使过去5年中明显“过热”的住宅市场价格以及销售量显著下降。

2006年，宏观调控还会持续，一些新政策将会出台，目前政府计划的一系列调控措施中，业界普遍认为，最有影响力的措施是实施资本收益税、开征物业税和取消房屋预售制，但政府在政策出台前将谨慎考虑“软着陆”的目标，使调控的中国房地产市场获得均衡发展。

2：税收调控 政策趋严逃税难

据悉，2006年税制的变化不仅在于规范、增加税种等方面，同时在加强税收专项检查和专项整治方面，房地产业将成为重点领域。此外，关于个人所得税也将进行专项检查，对各种违规行为进行严查。这预示着，今年不仅开发商赖税难，消费者买卖房屋时要逃税也会更难。

3：市场走势 房价飞涨难再现

近几年深圳每年平均1000万平米左右的供应持续满足了市民的基本住房需求，随着供需结构的进一步调整和变化以及仍未停息的调控声音都给了市场一个信息，2006年的房价将会进入一个“微升”的状态。价格是一把“剑”，深圳目前的楼价水平对消费能力有一定的制约作用，房价将不可能大升。

在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体制改革、调控继续进行的大背景下，2006年房价在高位运行状态继续大幅增长几无可能。就深圳来说，更不可能出现大的波动。根据今年热点主要在关外的结构特点，关外楼价在上半年将会保持“温和”地上涨，特区内的二手楼市也不会有较大的涨幅。而如果新年的调控措施过猛、力度过大、时间过长，那么下半年拐点一定会出现，尤其是物业税等税费杠杆的动用。

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