洛阳碧桂园项目可行性研究报告

洛阳碧桂园项目可行性研究报告

和长厦门遗址公园、关林庙都在附近，人文底蕴深厚。距离开元湖音乐喷泉仅10分钟车程，体育公园也在附近，东侧紧邻伊洛河湿地公园，南有龙门山公园，是天然氧吧城市之肺，也是最佳的居住地。

销售情况：项目于2013年3月31日开盘开盘，销售状况良好。目前，项目在售户型137-189㎡，均价5100元/㎡。

5.1.3 恒大绿洲

项目概况：恒大绿洲项目位于洛阳市瀍河区洛阳市东出口，洛河以北、中州东路两侧、二广高速以西，项目独享洛河北岸3500多米河岸线，且处于洛阳市城市东西中轴线中州路东段，临中州路街面长2000余米，项目地理位置十分优越，有多路公交车直达，交通十分便捷，是理想的居住地。全部项目占地面积约1338亩，规划建筑面积近 301万平方米，居住单位2.06万余户，除居住建筑外，项目内还配置了运动中心、综合楼（会所）、幼儿园、小学 、中学、商业配套、五星级酒店等，整个项目建成后，将形成约6.6万人的居住规模。

恒大地产集团以开拓进取的气魄向世界宣告经典建筑的质感和张力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。现已建立完备的“国际精品标准”，实行“固化精品流程”、“过程管理贯穿全局”等全新管理体系，打造环节精品。

销售情况：53#、54#、61#、62#楼在售，在售户型为83㎡、98㎡、118㎡、149㎡，项目前期已交房，目前在建五、六期。均价6000元/㎡。

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5.1.4 百汇城

项目概况：百汇城项目是由河南百通置业有限公司开发建设. 项目地处洛阳市新区开元大道与汇通街交汇口西北角，总占地面积44.74亩，建筑面积为20万平方米。规划有住宅，商务办公，商业三大功能。据目前开元大道南段的开发与建设未来将占据了金融、旅游、商业、办公、休闲娱乐等几大要地，从而大幅度提高了我们地块的增值潜力。从本项目出发10分钟就可到达高速公路口，5分钟到达国际购物批发中心（宝龙城市广场），8分钟可到新区市政府和音乐喷泉，10分钟可抵达高铁龙门站，15分钟就可到达世界文化遗产、国家5A级风景区龙门石窟。我们的项目今年是作为新区重点工程之一来操作，所以公司要以高品质，精心打造出一个最具代表性地标性的建筑。

公司计划于2011年7月1日开始施工，至2013年10月30日可完美交工。社区共设有2个出入口，主出入口设在街上。小区内部形成“人车分流”的体系，使居民通过步行道可以方便安全的到达住宅内部。小区绿化高达40%，设有贯穿整个小区南北方向的水系景观，并且还设有地上、地下停车场，健身器材，小区服务中心，治安联防站、双语幼儿园等，为居民提供了更多的方便，满足您对品质生活的想像。社区建筑规划共4栋高层，其中最南端临开元大道的楼为商务办公楼。其余3栋为住宅，沿街是二层的商铺，设有超市、药店、美容会所、干洗店等，为您的生活带来无限的方便。住宅的户型面积分布为：57--64平方米一室、87--97平方米的两室以及126--142平方米的三室，

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可充分满足客户的不同需求。

销售情况：项目目前均价4660元/㎡，在售户型面积为59~135㎡。 5.2 项目定位

为充分发挥优美的自然环境，得天独厚的气候条件，洛阳碧桂园将打造成河南区域集商业、娱乐、高档住宅为一体的高尚社区，成为洛阳各阶层人士心中的理想家园。

1、住宅主要定位为当地至高品质大型生活社区、目标中高端市场及常住人口的改善性需求挖掘。分析如下：

（1）洛阳房地产目前缺乏大品牌成熟社区，市场化程度不高，且对大品牌房企的进驻开发有一定的追逐喜好。符合该需求定位至高品质社区，将地块发展成为当地的核心居住区域。

（2）当地市场目前处于房地产开发的发展阶段，客户需求还没有完全得到有效引导，尚未完全满足高端买家的别墅情结。

（3）当地房地产开发项目主要面向当地高端的客户群体，诸如公务员、商人及大型国企职工。该客户群体亦是目前在售项目的目标客户群。

2、商业定位定位为对内服务自有业主商业，主要基于以下因素： 该地块可开发面积1000亩，距离洛阳市中心14公里，周边为村庄，整体消费水平低。该区域非中心地块缺乏聚集大量消费人流的商业价值。

该地块所在区域为伊滨新区，该区域自有规划核心商圈，距地块

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约3公里。

规划设想：以引入购物超市为主辅以社区餐饮店、洗衣服务、娱乐设施、服装及银行ATM等。 5.3 本项目SWOT分析

5.3.1 SWOT分析决策图

图 3 SWOT分析决策图

通过对本项目的SWOT分析，目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势，最终达到消除威胁的目的。

5.3.2 项目优势（strengths）分析

（1）碧桂园为国内著名开发商，大品牌房地产企业； （2）该项目目标市场为洛阳市区及周边辐射县市市场，土地价格（68万/亩）存在一定竞争优势；

（3）伊滨区景观资源丰富，未来将成为洛阳新的城市中心，目前该区域房地产市场处于起步阶段，周边在建均为高层项目，品质一般，且整个洛阳市低层产品少，规模小；公司进入后以高品质低层产品可快速占领市场并回笼资金。

5.3.3 项目劣势（weakness）分析

（1）与主城区有一定距离，市政配套短期内无法跟上；

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