物业公司会计核算规范V2.0

碧桂园集团物业公司财务核算规范

编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第13页共31页 十二、1601固定资产

1.根据企业会计准则，结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产：

（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）；

（2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2,000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。

2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定资产管理：

（1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等；

（2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理）

3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。

4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%.

预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。

5.固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部份，应扣除其账面价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利

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碧桂园集团物业公司财务核算规范 编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第14页共31页 益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。

6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

十三、1606固定资产清理

1.固定资产清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。

2.借方登记固定资产转入清理的净值和清理过程中发生的费用；贷方登记出售固定资产的取得的价款、残料价值和变价收入。其贷方余额表示清理后的净收益；借方余额表示清理后的净损失。清理完毕后净收益转入“营业外收入”账户；净损失转入“营业外支出”账户。

3.核算程序

（1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理时， 借：固定资产清理 （转入清理的固定资产帐面价值） 累计折旧 （已计提的折旧）

固定资产减值准备 （已计提的减值准备） 贷：固定资产 （固定资产的账面原价） （2）发生清理费用时， 借：固定资产清理 贷：银行存款

（3）计算交纳营业税时，企业销售房屋、建筑物等不动产，按照税法的有关规定，应按其销售额计算交纳营业税，

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交营业税

（4）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等时， 借：银行存款 原材料等

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碧桂园集团物业公司财务核算规范 贷：固定资产清理

（5）应由保险公司或过失人赔偿时， 借：其他应收款 贷：固定资产清理 （6）固定资产清理后的净收益， 借：固定资产清理

贷：长期待摊费用 （属于筹建期间）

编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第15页共31页 营业外收入——处理固定资产净收益 （属于生产经营期间） （7）固定资产清理后的净损失， 借：长期待摊费用 （属于筹建期间）

营业外支出——非常损失 （属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失） 营业外支出——处理固定资产净损失 （属于生产经营期间正常的处理损失） 贷：固定资产清理

十四、1701无形资产

1.无形资产：是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产，本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、软件等。

2.当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。

3.无形资产的摊销期，合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。

十五、1801长期待摊费用

1.本科目核算公司已经支出，但摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期在1年以上的固定资产大修理支出、股票发行费用等。下设装修工程、租赁费、简易用房及设施、开办费明细。

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碧桂园集团物业公司财务核算规范 编号：BGY-FR-1-2-3 版本：V2.0版 页码：第16页共31页 2.简易用房及设施主要核算在租用期限较长的土地上，用于生产经营且不能取得产权的建筑简易用房及设施。摊销期限根据租赁土地期限和简易用房及设施使用期孰短原则确定，一般不低于3年。如管理公司开盘前期自行建设的简易办公室、宿舍等。

※ 第二节 负债类科目

一、2202应付账款

1.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。 2.应付账款下设明细核算科目：应付材料设备款、应付工程款、应付劳务费等。 3.原材料货到单未到的暂估通过“应付账款-应付材料设备款-暂估”科目核算。

4.各公司每半年6月30日、12月31日应与各供应商进行对账。对供应商余额进行分析,其账龄超过五年的应付账款，经采购部确认不需支付的应付款项，确认为“营业外收入”。

二、2203预收账款

1.本科目核算公司按照合同规定或交易双方之约定，而向购买单位或接受劳务的单位在未发出商品或提供劳务时预收的款项。下设：业主管理费、预收三个月管理费、商铺管理费、车位费等明细科目。

2.预收管理费主要核算按收楼合同或协议约定的预收三个月物业管理服务费，或业主预交的物业管理服务费。

3.车位的预收处理要求参照物业字[2012]25号文执行：权属归房产公司所有但不能出售的，其长租（20年或以上）由房产公司负责租售；短租（3年以下）由管理公司负责；权属归业主所有的，由管理公司负责。物业管理公司将室外业主共同共有的车位以出租形式处理的，按现行会计准则，无论长短期出租，按合同约定一次收取的租金，要分长短期分期确认收入，但按新税法规定“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。因此管理公司在预收车位租金的处理上，统一按税法规定，无论是预收20年车位租金或短期租金，都在收到当期直接开发票，确认为当期收入。

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