房地产项目可行性研究报告

九洲大学、江苏省医药专科学校等近20所院校坐落其间，在校生逾5万。开发区内集聚的各类企业700余家，投资总额逾50亿元，其中外商直接投资项目26家，实际利用外资1.29亿美元。基本形成了经机械制造、服装、电子为主导的三大产业发展格局。 **县的投资软环境： **县人民政府设立的行政审批中心实行“一站式”审批、“一条龙”服务、公开收费标准、公开办事程序，竭诚为投资者服务。为确保对投资者的回报，凡是国家和省市出台的各项优惠政策在**县都能够得到充分落实；对投资千万元人民币以上的工业项目将列为重点项目并发给“绿卡”，在建设期间减免16项行政性收费；在项目用地方面，根据项目投资规模、税收贡献等实行一事一议的“弹性地价”；对固定资产投资超亿元人民币的大项目，作为个案办理，可享受更加优惠的政策。**，始终确立“投资者是上帝”的理念，严格规范行政行为，努力为投资者创造安全、宽松的生产经营环境，确保投资者的合法权利不受侵害。

二、徐州**区域房屋价格

由于2007年**县的新的房地产市场成交是零，见下表：

行政分区 鼓 楼 区 云 龙 区 泉 山 区 九 里 区 经济开发区 丰 县 沛 县 邳 州

累计成交情况统计 成交套数 成交面积 5430 587466 7928 789396 17665 2034270 238 26125 1314 140906 813 73848 184 17690 25 2614 实时成交情况统计 成交套数 成交面积 1 125 14 1232 4 850 0 0 0 0 11 1164 0 0 3 298 新 沂 400 43817 贾 汪 0 0 睢 宁 0 0 铜 山 0 0 在没有新开发楼盘参考的情况下，搜集了该区域的二手房价格 （2007年5月挂牌）：

小 区 地 段 金土地花园 金土地花园 望城花园 **医药中专 望城花园 汉府雅园 嘉慧园 望城花园 平均值： 考虑到新房与二手房的价格存在很大关系，价格差考虑为20%。 因此：当地的新房价格估算为：2224元/平米X 20%=2669元/平米

装修程度 毛坯房 简单装修 毛坯房 普通装修 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 面积 150平米 100平米 85平米 94平米 110平米 140平米 216平米 110平米 （忽略简单和普通装修） 9 0 0 0 1220 0 0 0 价格 33万 25万 17万 22.5万 22万 39.8万 40万 22万 二手单价 2200元/平米 2500元/平米 2000元/平米 2394元/平米 2000元/平米 2843元/平米 1852元/平米 2000元/平米 2224元/平米

三、徐州房价走势的判断

纵观各个区域徐房指数的运行轨迹，不难发现，除了市中心价格一枝独秀外，其他区域价格都正在向同一个价位方向聚集，其中东区的大盘作用对价格稳定起到了关键性作用；而随着西区三环以内区域融入中心区，三环内外价格会出现分化；后期北区大盘的开发将会对北区的价格走势确定一个新的基准点；而南区尽快将**新区纳入徐房指数体系，将是更加客观评价南区房地产市场走势的关键要素。

从2006年1—9月份商品住房均价来看，4—6月涨幅较大，其他月度涨幅都较小。主要原因：一是房地产市场运行的惯性所致，而市场交易价格对市场的变化反映滞后，造成二季度的市场价格涨幅较大；二是按照国家房地产宏观调控的要求和部署，我市对房地产市场各种行为进行了规范和调控，同时及时发布房地产市场相关信息，极大地增加了市场信息的透明度，一定程度上遏制了市场投机行为。

因此，2007年徐州年房地产市场将会延续2006年度房地产发展运行态势，房价会按各个区域会根据各自的供求比和客户的认同度调整涨幅空间，达到一个相对高位。而市中心的价格始终会高于其他区域，但其他各区域价格会逐渐趋同，从而形成一个合理的“地级差”。

四、徐州**区房价走势的判断

依据前文分析：2007年徐州年房地产市场将会延续2006年度房地产发展运行态势，并且依据2006年三季度的南区价格2798元/平米，2004年三季度的南区价格2270元/平米：

两年实际平均增长幅度为：（2798/2270—1）/2X100%=11.63% 考虑后期2008年、2009年仍将延续该增幅走势。 另外：由于供求比差异是目前徐州市场导致区域涨幅的主导因素，但是**区域目前供应量非常少，作为保守估计来判断未来两年的价格如下：

徐州**区域未来两年的价格判断：

2008年项目市场参考价格：2669元/平米X11.63%=2979元/平米 2009年项目市场参考价格：2979元/平米X11.63%=3325元/平米 2010年项目市场参考价格：3325元/平米X11.63%=3712元/平米