20130608房地产基本制度与政策（第四章第一二节）

房地产基本制度与政策

第四章 房地产转让

第一节 房地产转让管理概述

1.房地产转让的概念

《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

2.转让房地产的条件

以出让方式取得土地使用权的；属于房屋建设工程且完成开发投资总额的25%以上。

3.为了严格限制炒卖地皮

2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

第二节 商品房销售管理

1.计价方式

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

a) 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

b) 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总

价款。

c) 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平

面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

d) 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和

分摊的共有建筑面积。

商品房建筑面积由哪些部分构成？ 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权；分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

面积计算细则：

套内建筑面积各部分的计算原则如下：

（1）套（单元）内的使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 （2）套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及

非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积。按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

公用建筑面积由以下两部分组成：

a) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以

及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

b) 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一

半。

公用建筑面积计算原则

（1） 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积

部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

（2） 公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单

元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

（3） 公用建筑面积分摊系数计算:将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的

各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。

（4） 公用建筑面积分摊计算:各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系

数，得到购

2.中途变更规划、设计

商品房规划设计变更法律问题 目前遭遇规划、设计变更的购房者日渐增多，导致业主与开发商、业主与政府主管部门对簿公堂的案例时有发生。此类案件纠纷发生后往往引起连锁效应，十几、几十户甚至整个规划区域内全部房屋预购人与开发商、政府规划部门发生纠纷，对社会稳定有一定的隐患，不利于和谐社会的构建。 一、开发商故意隐瞒规划、设计 开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，而在广告、宣传资料和模型上未进行客观、真实描述的，属于隐瞒真相和虚构事实，构成欺诈。开发商采用欺诈手段与购房人签订的合同属于可撤销或可变更的合同。在购房人要求解除合同时，根据《合同法》第五十四条第四款、第五款规定，应认定该合同属于可撤销或可变更的性质，对预购人的损失，开发商承担缔约过失赔偿责任。

《合同法》第五十二条、第五十四条规定一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，倘不涉及损害国家利益的，则合同一方当事人只能要求人民法院或仲裁机构予以撤销和变更。当事人要求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

二、开发商擅自更改规划、设计

开发商擅自更改规划是否承担违约责任，关键看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应承担违约责任。但是往往因为购房者专业知识的匮乏导致没有做上述约定或者补充的情况是普遍现象。一旦发生纠纷，购房人往往以开发商的广告、宣传等资料作为证据，指责开发商违约，而开发商则以对此双方未作约定，且广告不是合同组成部分做抗辩，购房者的利益多难维护。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、经批准变更规划、设计 规划、设计变更已得到政府的批准是否可以成为开发商免责的理由？开发商仍需承担违约责任。实际上，按照《合同法》的规定，除非不可抗力外，开发商不得以任何理由回避自己的违约责任。如果双方在购房合同中约定规划不得变更，开发商经批准“合法”变更规划也属于违约，开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的，不属于“不可抗力”而免责的范畴。

《商品房销售管理办法》第24条规定：经规划部门批准的规划、设计单位同意变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，经及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立日之起10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。 四、纠纷预防及应对

为了预防或者合理处理这类纠纷，可以从以下方面给予关注： a) 可以采取签订补充协议的方法，也可以直接在合同的其他约定条款中对环境规划、设计

作出约定，广告中的模型图应作为合同的附件，要约邀请内容是否作为合同约定应予以明确；

b) 业主保留好购房时的楼书、广告宣传单、报纸广告等，对开发商展示的沙盘、楼宇模型

进行拍照保存，为维权保留好证据；

c) 因更改规划导致纠纷或者矛盾时，业主都应当诉诸于法律渠道，不能以诋毁、攻击、威

胁等非法手段导致矛盾激化。

3.商品房销售中禁止的行为

①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 ③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

④商品住宅不得分割拆零销售。

4.商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释

①第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

②第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，

应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

③第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。