中海地产-建安成本概况及控制要点

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）

也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是6－8元／m2。 （3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。 （4） 少设计几盏灯。灯火通明是浪费。

（5） 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。

（6） 地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。

（7） 地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：

a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；

b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；

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c. 合理设臵水泵房、消防等控制中心位臵，以最适合的位臵以减少各管路长度；

d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设 备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。

4. 地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含户内装饰），比2006年平均水平高出300-400元/m2。

项目名称 多层 深圳月朗苑 小高层 高层 成都格林威治城 （高层） 成都常春藤花园 小高层 高层 小高层 西安中海华庭 高层 小高层 高层 住宅层 单方成本（元／m2） 1,119.94 1,352.06 1,400.53 1,499.96 1,570.39 1,487.82 1,463.84 1,368.14 1,244.70 1,310.09 2007年06月 2007年05月 2006年11月 2006年10月 竣工时间 佛山万锦豪园一期 2006年12月 从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以

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在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元／m2

（1） 建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设计经济性优化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即所谓“赠送面积”。我们强调，建安成本所使用的建筑面积，是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下，如果还有“赠送面积”的，应该说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合理性。目前的水平，钢筋45－60kg/m2，砼0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2。C30砼的价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元／m2。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。 （2） 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做防水，造价增加至少40元／m2。但是，外墙是不是一定要做防水？可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。墙体渗漏的情况，少见。

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（3） 入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。这一项费用，刚性明显，因为数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在2000-3000元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘，整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板，目前知道的“最高记录”是联排别墅的3万/樘。

（4） 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。这个指标很重要，如果能控制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如果这个比例已经确定了，而且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价10－15元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。

（5） 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，对于联排别墅不要轻易尝试木包铝，内开内倒形式的门窗，这样的窗的造价

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