中海地产-建安成本概况及控制要点

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）

建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和）达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出的总金额达26,081.60万元；2008年度全年我司预计实际建造面积将达6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外支出49,229.23万元（与2008年1月相比）。达到这一金额的前提是基于2008年5月之后结构主体开工的项目按2008年4月的材料与人工价格去预估，也就是说假如2008年5月至12月的材料与人工价格继续维持在4月的水平上，我们全年将因为人工与材料涨价的因素额外支出近5亿。今年已经陆续有了几个项目正是因此原因造成了建安成本超支5%以上。当然，我们也可以从图中看自08年9月底、10月初开始，钢材价格大幅下挫，目前一直维持在3600-4000元/吨之间，所以实际发生的没有达到5亿。但我们在庆幸材料价格回落的同时，也不得不面临一个更加严重的问题，这就是全国房地产市场的萎靡，售价降低，成交量也在不断萎缩，下图是深圳、北京、上海与成都的价格与成交量示意图（2007年1月至2008年10月）。在这样的市场环境下，我们要想保住有限的利润，就必须得重视成本。这里有一个观点需要说明：不是说市场好、售价高，成本控制就不重要，我们倡导的是无论市场环境如何，都需要坚持利润最大化的原则，成本控制任何时候都重要，只不过在市场环境好的状况下，有些控制措施可以松口，不用过于严厉。回到刚才的话题，既然目前市场条件下成本控制尤为重要的话，那么目前我们中海地产的建安成本现状是怎样？我们应该从哪些方面入手控制成本？

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2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）

项目发展过程中的各环节容易出现哪些问题？这就是我们今天需要介绍给大家的内容。

50100万平米成交面积成交均价北京市07-08年成交面积与价格走势3002001000万平米成交面积成交均价07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.308.408.508.608.708.808.908.115000元1000050000成交面积167 104 142 193 152 206 233 193 216 237 209 174 29 30 80 65 105 98 70 42 58 55 成交均价8921 9334 10107 11268 11541 12159 12574 13127 13211 13858 13525 13280 12576 12671 12479 12449 12155 11241 13312 10335 10171深圳市07-08年成交面积与价格走势20000元150001000050000成交面积07.180 07.260 07.337 07.453 07.549 07.656 07.749 07.834 07.931 07.1007.1107.1208.115 18 19 20 08.27 08.333 08.426 08.541 08.628 08.725 08.828 08.934 08.1034 4

0成交均价10871 11265 12657 11213 14552 14308 14422 15519 16777 17350 15069 15646 14739 14550 12463 11927 11143 14573 13757144491243112979成都市07-08年成交面积与价格走势200150100500成交面积万平米07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.10137 84 87 79 111 128 138 153 100 112 74 63 31 58 66 51 45 51 38 33 37 成交面积成交均价7000元6000500040003000200010000成交均价4427 4432 4457 4480 4602 4874 4983 5038 5096 5145 5193 6143 5886 5705 5686 5581 5460 6097 5997 5610 2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）

二、 工程成本科目介绍

因为建筑产品的单一性特点，它不象其它行业产品，可以重复生产，所以，其成本也必须是逐一核定。理论上讲，没有两个建筑物的成本是相同的，既然所有的设计图纸都一样，也可能因为建筑物所在位臵的地质条件不同导致基础工程在成本上产生差异。这也就产生了“工程成本管理”这一专业。比如各地都有一个“定额站”。与建筑行业有一些共同特点的是造船业，但造船行业却没有造价管理这一专业。

因为每一个建筑的造价都不相同，所以，对于其造价的分析对比就有相当的难度。为了最大限度地将可比的内容罗列出来，所以就必须建立工程成本分类的统一口径和标准。这就是我们说的“科目”。 如下所示：

前期工程 建安成本 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 3002001000万平米成交面积成交均价07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.10上海市07-08年成交面积与价格走势20000元150001000050000成交面积141 81 154 168 234 265 217 208 209 164 140 107 86 35 99 98 104 104 73 65 44 50 成交均价943796989176100231041310269101391053010497115591079611398115521104313106150711392716970127531360913599128435

2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）

配套工程 室外工程 具体详见附表。

三、 建安成本现状及控制要点

因为这套成本科目，是今年新发布的。在此基础上，我们收集到的项目成本数据还是有限的，因为我们建立这些数据库，都是在工程成本已经结算的前提下进行的，加之以往地区公司的工作习惯不同，按这套成本来分类，很多数字要想拆开，需要花费较长的时间和较多的精力。而且这些数字，都还没有赶上07年之后的涨价风潮，我们在鉴别这些数字时，要留意时间差。

项目名称 总建筑面积 单方成本 （元／m2） 非别墅类（多层、小高层、高层） 深圳月朗苑 深圳怡瑞山居 广州观园国际 佛山万锦豪园一期 苏州半岛华府二期 南京塞纳丽舍一期 长春水岸馨都一期 成都格林威治城 成都常春藤花园 西安中海华庭 别墅类 北京安德鲁斯山庄 1,706.27 1,759.20 2005年3月 2005年4月 2006年10月 2006年12月 2006年12月 2006年12月 2007年4月 2005年12月 2006年11月 2006年11月 2007年05月 2007年06月 2005年12月 开工时间 竣工时间 2,119.89 2004年12月 1,808.89 1,693.84 2005年4月 2006年2月 2,036.62 2004年11月 1,759.56 1,869.68 2006年3月 2004年5月 1,791.94 2005年11月 1,790.69 2004年10月 2,353.45 2005年1月 6