土地增值税讲义(2011.12.23) - 图文

批准书工本费 11 ▲工程定额测定费 建安工作量的1‰ 收费 行政事业性收费 票据 财政票据 发成本 房地产开发成本 起取消 自2008.9.1起停止征收 自02.9.10起执行，自苏财▲建筑施12 工安全监督管理费 在省辖市规划区内，按最高不超过建筑安装工程造价（不含设备）的0.6‰ 行政事业性收费 财政票据 房地产开发成本 综[09]10号文到之日（发文日期为09.3.19）起取消 自2003.1.1起执行，200313 ▲建筑管理费 工程结算收入的3-5‰（含省、市、县建筑业主管部门、市建筑市场管理部门管理费） 行政事业性收费 财政票据 房地产开发成本 年为5‰，2004年为4‰,2005年之后为3‰,取消时间同上

十、税收优惠

（一）普通标准住宅

1、条例：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅，是指一

般民用住宅。高级别墅、公寓、度假村等不属于普通标准住宅。

对普通标准住宅设臵这一起征点，主要考虑到从事普通标准住宅开发往往是投入大、收益小，有些项目甚至无利可图。因此，这一规定体现了国家的产业政策。

2、财税“1995”48号：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（增值率未超过20%的免税）。

（二）因国家建设需要而依法征用、收回的房地产

1、条例：因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

2、细则规定：?条例第八条第（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。?

财税“2006”21号文件规定：?细则所称：因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。? 我们认为，根据现行政策规定，对?因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权?应当免征土地增值税。对于非因?城市实施规划?或者?国家建设?需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。?城市实施规划?和?国家建设?的范围按财税“2006”21号文件规定执行。

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（三）个人销售住房

1、财税“2008”137号文件规定：自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、失效政策：

财税“1999”210号文件规定：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

细则规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。

财税字“1995”48号文件规定：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

（四）企业兼并

财税字“1995”48号文件规定：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

（五）合作建房

财税字“1995”48号文件规定：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（六）以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

1、细则规定：以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。（严格意义上不属于税收优惠）

2、对于继承，土地增值税政策未区分法定继承和遗嘱继承。

（1）法定继承：与遗嘱继承相对，又称无遗嘱继承，指按照法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配份额进行继承的制度。其法律特征有：①法定继承是以一定的人身关系为前提，即依继承人和被继承人之间的婚姻、血缘关系而确定的。②法定继承人的范围、继承顺序和遗产分配份额，都是强制性规范，除由死者生前依法以遗嘱方式加以改变外，其他任何人都无权变更。

继承人范围有：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 （2）遗嘱继承：又称?指定继承?，是指继承开始后，继承人按照被继承人生前所立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的一种继承制度。其法律特征有：①被继承人生前立有合法有效的遗嘱和立遗嘱人死亡是遗嘱继承的事实构成。②遗嘱继承直接体现着被继承人的遗愿。 ③遗嘱继承人和法定继承人的范围相同，但遗嘱继承不受法定继承顺序和应继份额的限制。 ④遗嘱继承的效力优于法定继承的效力。

遗嘱继承可以是法定继承人以外的其他人，由谁继承，由被继承人生前所立遗嘱决定，如果被继承人生前其法定继承人不履行赡养义务，而法定继承人以外的其他人却尽了赡养义务，使被继承人在生活上得以照顾，在精神上得以慰藉，被继承人生前立下遗嘱，指定尽了赡养义务的人（法定继承以外的）继承其遗产，是合法的，是受法律保护的。

（3）指定法定继承人以外的且未履行赡养义务的其他人?继承?的，应按赠与处理。 3、关于细则中?赠与?所包括的范围问题 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

夫妻之间视同同一主体。

直系亲属：生我的和我生的，不包括兄弟姐妹。

赡养人是指老年人的子女及其他依法负有赡养义务的人，包括：被收养人、具有抚养关系的继子女、父母已去世的孙子女、外孙子女等。因此赡养人属于被赡养人的晚辈直系亲属。兄弟姐妹的扶养关系以及长辈对晚辈的扶养关系，不适用赡养人有关政策。

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（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其它社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其它非营利的公益性组织。

（七）以不动产对外投资

财税字“1995”48号文件规定：?对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。?但是，根据财税“2006”21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字“1995”048号文件关于暂免征收土地增值税的规定。

（八）被撤销金融机构以不动产清偿债务

财税“2003”141号文件规定：对被撤消金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤消金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

（九）廉租住房和经济适用住房

1、财税“2008”24号文件规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

2、江苏省廉租住房保障办法（江苏省人民政府令第50号）：

（十）棚户区改造

财税号“2010”42号文件规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安臵住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（十一）公共租赁住房

财税“2010”88号文件规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（十二）优惠政策管理

苏地税发“2011”53号文件规定：符合?中华人民共和国土地增值税暂行条例?第八条、?财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知?（财税“2008”24号）第一条第三款、?财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知?（财税“2010”42号）第二条、?财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知?（财税“2010”88号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备案。

（十三）常见问题

1、普通标准住宅的概念是什么？包含哪些类型房产？

根据苏地税发“1995”103号（苏财税（1995）14号）文件规定，普通标准住宅是指按当地政府规定的建筑标准建造，按商品住宅房价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户，解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解危解困房、拆迁安臵住房、落实私改房等。

苏地税发“2004”58号文件规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。（注：实际上就是经济适用房）

由于2004年制定的标准是省地税局出台的，而1995年的标准则由省财政、省地税和省国税三家在请示省政府同意后下发的，经省政府办公厅会同省财政厅及省局研究后，决定继续执行1995

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年的标准。

2、普通标准住宅和普通住宅的有何区别？

（1）财税“2006”21号文件规定：?条例?第八条中?普通标准住宅?和?财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知?（财税字“1999”210号）第三条中?普通住宅?的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据?国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知?（国办发“2005”26号）制定并对社会公布的?中小套型、中低价位普通住房?的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

上述规定可以理解为：从总局的角度，普通标准住宅和普通住宅可以不存在区别。

（2）细则规定：普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。财税“2006”141号）：?普通标准住宅?的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据?国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知?（国办发“2005”26号）制定的?普通住房标准?的范围内从严掌握。

根据苏地税发“1995”103号文件规定，我省规定?从严掌握?了普通标准住宅的标准，即普通标准住宅的范围远远小于普通住宅的范围。

3、普通标准住宅和经济适用房是否是一回事？

根据我省规定，普通标准住宅包括经济适用房，还包括符合条件的微利房、解危解困房、拆迁安臵住房、落实私改房等。

4、普通住宅是否享受条例第八条一项（纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的免征土地增值税）规定的税收优惠？

根据我省规定，只有普通标准住宅可享受上述优惠。 5、个人互换商铺是否免征土地增值税？ 对双方按规定征收土地增值税。

6、个人互换酒店式公寓（居住的）是否免征土地增值税？

酒店式公寓的产权性质一般为非住房（商业用房），因此，对个人互换酒店式公寓（居住的）应征收土地增值税。

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用\和“投资\两大功效，但其本质仍然是公寓。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

7、财税“2006”21号文发文之前，土地、房地产作价入股进行投资或联营的，投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，是否应当征税？

根据实体从旧原则，给予免税。

8、从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。其住房的概念是什么，包含哪些类型？

指所有类型的住房。

十一、计税依据和适用税率

（一）计税依据

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产所取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。

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