2013年房地产估价理论与方法真题及解析 - 图文

34.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于( )。

A．未定事项假设 B．背离事实假设 C．不相一致假设 D．依据不足假设

35.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是( )。 A．估价作业期间的某日

B．实地查勘估价对象期间的某日 C．估价报告出具日期

D．估价报告出具后的某日

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1．下列估价师的行为中，不符合估价规范的有( )。

A．仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B．委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

C．估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人 D．估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E．估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

2．下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有( )。 A．房屋实际用途 B．土地开发程度 C．房屋建筑结构 D．房屋出租情况 E．房屋维护状况及完损程度

3．影响工业房地产价格的区位因素主要有( )。 A．是否适于安装设备 B．是否易于取得动力 C．是否便于处理废料 D．是否接近大自然 E．是否利于获取原料

4．关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有( )。

A．市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B．用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C．用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同 D．用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同 E．投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

5．某套期房住宅的套内建筑面积为l20㎡，套内墙体面积为20 rri2，分摊的共有建筑面积为30㎡，套内建筑面积的购买单价为15000元/㎡，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有( )。

A．使用面积的购买单价为12500元／㎡．建筑面积的购买单价为12000元/㎡ C．名义价格为180万元 D．实际价格为180万元 E．现房价格低于180万元

6．下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有( )o A．地形、地势 B．土地开发程度

C．土地用途、容积率 D．朝向、楼层 E．外部配套设施 7．对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有( )。

A．替代原则 B．谨慎原则

C．合法原则 D．最高最佳利用原则 E．价值时点原则

8．某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三一六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有( )。

A．因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整 B．因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整 C．因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整 D．因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E．因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

9．收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。 A．电梯折旧费 B．租赁保证金利息 C．房地产税 D．企业（个人）所得税 E．房屋保险费

10.关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有( )。 A．资本化率应用在直接资本化法中 B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率 D．资本化率能明确表示房地产的获利能力

E．资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

11.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有( )。

A．静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B．动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C．评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D．可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E．被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

12.在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有( )。 A．待开发房地产的价值 B．后续建设成本 C．后续管理费用 D．后续销售税费 E．待开发房地产取得税费

13.下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有( )。 A．比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值 B．判断某经营性房地产的未来运营费用水平 C．预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D．对可比实例进行市场状况调整

E．对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

14.关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有( )。 A．应一面临街 B．土地形状应为矩形

C．临街宽度与临街深度之比应为1：1 D．用途应为所在区段的代表性用途 E．容积率一般设定为1.0

15. -份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。 A．估价师声明 B．估价假设和限制条件 C．估价特殊说明 D．估价技术报告 E．估价结果报告

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。 ( )

2．临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。 ( )

3．城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。 ( )

4．运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。 ( )

5．在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。 ( )

6．不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。 ( )

7．比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。 ( )

8．某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0. 922。 ( )

9．收益法估价中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}／(Y-g)的公式时，按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。 ( )

10.收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。 ( )

11.位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。 ( )

12.假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。 ( )

13.运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。 ( )

14.按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。 ( )

15.夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。 ( )

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

1．某商场的建筑面积6000㎡，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

2．某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积lOOOO㎡，容积率为1. 25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/㎡，取得税费为4. 5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1. 35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元／II12，建筑物重建价格是建设成本的1. 32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8qo。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）

2013年试题参考答案

一、单项选择题

1.A 2.B 3.D 4.C 5.D 6.B 7.B 8.A 9.B10.C 11.B 12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A 23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C 34．D 35．D 二、多项选择题

1. ABD 2.BCE 3.BCE 4.AB 5.BCD 6.ABC

7. ACDE 8.ABCD 9.BD 10. AE 11. ABCE 12. ABCE

13. BD 14．ABD 15．ABDE 三、判断题

1.× 2.× 3.√ 4.√ 5.√ 6.×

7.× 8.× 9. √ 10．√ 11.× 12.√ 13.√ 14. √ 15.× 四、计算题

1．解：(1)求解2013年10月1日再次抵押价值

再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值一已抵押贷款余额／社会一般贷款成数一其他法定优先受偿款