机电评估实例

序号 费用名称 计算公式 （四）＋（五）＋（六）＋（七） 费率% 金额 (3)建筑安装工程总造价 =土建工程造价+安装工程造价

=769,381+192,217 =961,598元

(4)前期及其他费用

取费依据详见辽宁省工程前期费用和其他费用计算程序表（见前表）。 前期及其他费用＝建安工程总造价×4.85％+建筑面积×28元/m2 ＝961,598×4.85％+1,435.00×28元/m2 ＝86,817元

(5)资金成本

该工程正常建设期为一年，建设期按一年均匀投入，利率按5.31%计算，则：

资金成本=(总造价+前期及其他费用)×5.31%×1/2 =1,048,415×5.31%×1/2 = 27,835元

(6)重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本 =1,048,415 +27,835

=1,076,250元

3.评估值测算

对该建筑物进行现场勘察后，依据该建筑物现场勘察评分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场勘察成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，测算建筑物的理论成新率，最后计算出综合成新率。

(1)勘察成新率

在熟悉该建筑物施工资料的基础上，依据现场勘察评分标准，对其结构、装饰、设备三部分进行打分，并根据其及使用年限，确定三部分权重，依此确定

该建筑物的勘察成新率。

现场勘察成新率计算表： 分 项 ⑴ 结 构 1基础 2承重构件 3墙体 4屋面 5地面 6门窗 7外墙 8内墙 9顶棚 小计：(6+7+8+9)×0.10 ⑶ 设 备 10水卫 11电器照明 12暖气 13通讯 14电视 勘察成新率合计 (2)理论成新率

该建筑物为水疗室，成新率按年限法确定。即根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。

该水疗室为砖混结构平房，属于生活用途房屋，根据《资产评估常用数据与参数手册》耐用年限为50年。该房建造时间为2010年7月31日，现已使用28年，尚可使用22年。

理论成新率=(耐用年限－已使用年限)/耐用年限×100% =(50-28)/50×100% =44% (3)综合成新率

综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占40%，观察法占

有赌塞和锈蚀 尚可照明，电线老化 停暖多年，需修复 停用多年，需修复 严重损坏，需修复 25 30 25 10 10 评 定 依 据 无明显沉降，尚稳 较陈旧，尚可 中度风化 有渗漏 有裂缝 部分由损坏和缺失 有空鼓和裂隙 有裂纹和鼓包 稍有松动 标准分 25 25 15 20 15 30 25 25 20 分数 12 12 7 8 7 36.8 14 12 11 8 4.5 12 14 12 5 4 4.7 46 小计：(1+2+3+4+5)×0.80 ⑵ 装 修 小计：(10+11+12+13)×0.10 60%。

综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% =46%×60%+44%×40% =45.2% 综合成新率取45%。 4.评估值的确定 评估值=重置全价×成新率

=1,076,250×45% =484,313(元)

(七)评估结果

铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产位于辽宁省兴城市兴海路四段1005号院内，建筑面积共计13,364.40平方米的17项房屋建筑物及39项构筑物在评估基准日2010年7月31日的账面原值：488.90万元，账面净值：201.46万元；资产评估值为859.76元，大写人民币捌佰伍拾玖万柒仟陆佰元整。评估增值658.30万元，资产增值率为326.76%。

(八)评估结果分析

房屋建筑物及构筑物的评估结果出现较大的评估增值，其原因为： ①入账的房屋建筑物初始建造年代均已久远，在企业账目中现多已提完折旧，仅列示残余价值。而房屋建筑物实际中，由于使用维护较好，尚具备使用价值，从而导致评估资产增值。

②部分房屋建筑物和大部分构筑物及其他附属设施均未列入企业资产账中。评估时作为账外盘盈资产，评估作价时亦导致资产增值。

三、机器设备评估技术说明

(一)评估范围

铁法煤业（集团）有限责任公司委托评估的铁法煤业集团兴城工人疗养院的设备类资产共计96项，其中生产、生活用机器设备46项，办公用电子设备48项，全部位于辽宁省兴城市兴海南路四段1005号铁法煤业集团兴城工人疗养院院内。截至评估基准日2010年7月31日的账面原值：13.74万元，账面净值：0.49万元；

(二)设备概况

1、生产设备：为分布在水泵房和木工房内的循环泵、潜水泵、配电盘等； 2、医疗设备：为分布在水疗室的超声波治疗仪，电疗机等； 3、电子设备：为分布在办公室的打印机、传真机、计算机等； 4、家电设备：为分布在疗养区内的电视、空调、冰箱、冰柜等。 (三)评估过程 1.清查核实工作

对铁法煤业集团兴城工人疗养院的机器设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中无虚报、漏报，重报的设备，对申报表中盘盈、盘亏、折除、待报废等设备，要求该单位在申报表中说明，并要求使用单位出具书面说明。对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。

2.评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察

现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。

对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依据之一。

3.评定估算 (1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。

(2)机器设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。

(3)由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇总。

4.评估汇总