机电评估实例

综上所述，我们认为本次被评估的建筑物，结构稳定性尚能满足安全要求，建筑功能性损伤较小，现具备直接继续使用的功能，需进行局部维护和修缮，基本可正常使用。

(三)评估过程 第一阶段：准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。

第二阶段：现场勘察阶段

对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

(1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

(2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

(3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。

(4)维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

第三阶段：评估测算阶段

查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。

第四阶段：报告撰写阶段

在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。 (四)评估依据

1. 委估方提供的房屋建筑物清查评估明细表； 2. 委估方提供的房屋使用权证； 3. 辽宁省建筑工程预算定额—土建； 4. 辽宁省建筑工程预算定额—土建； 5. 辽宁省建设工程其他费用标准；

6. 兴城市2010年上半年建设工程材料指导价格； 7. 兴城市房屋市场售价；

8. 《资产评估常用数据与参数手册》； 9. 评估人员现场收集的其他资料。 (五)评估方法

本次对建筑物的评估，采用重置全价法。 计算公式为：评估值=重置全价×综合成新率 1. 重置全价的确定

重置全价=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本 2.综合造价的确定

建筑物：根据典型房屋实物工程量，按照现行建筑安装工程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价。 (2)理论成新率的确定

对于房屋建筑物，根据耐用年限和已使用年限确定理论成新率。 (3)综合成新率的确定

综合成新率的确定是根据理论成新率与现场勘察成新率的权重确定的。综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

4.评估值的计算

评估值=重置全价×综合成新率 (六)典型案例评估分析

由于该次评估范围内的建筑物、构筑物数量较多，类型较杂，在此选择了其中的一个典型案例来进行分析，说明重置全价法的具体计算过程。

案例：水疗室

明细表序号：表5-1-1序号2号 权证编号：兴房权证字第00102号 结构：砖混结构 建成年月：1981年12月 建筑面积：1,435.00平方米 1．概况

生产车间建成于1981年12月, 建筑面积1,435.00平方米，该工程属于四类工程。结构为砖混结构，层高2.8米。基础为有片状毛石带形基础，基础埋深2.6米。楼板为预制槽型混凝土屋面板，外墙为490毫米砖墙，墙面及棚顶均抹水泥砂浆。照明设施完好齐备。

现场勘察状况：房屋结构尚坚固，墙面装修有剥离、破损现象，屋面轻微渗漏，房屋出现细小的不均匀裂缝，室内设施较差。整体外观情况尚可，房屋尚能正常使用。

2.重置全价测算 (1)土建造价的测算

依据现场勘察情况，查看竣工图以及收集到的工程资料，套用《辽宁省建筑工程预算定额—土建》中的子目得出该工程的土建定额直接费为589,530元，人工费为124,835元。

根据《辽宁省建设工程其他费用标准》计算土建工程造价见下表： 土建工程造价测算表：

金额单位：人民币元

序号 A (二) 费用名称 人工费 综合费用 计算公式 基价之和 人工费之和 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 49,865 [(一)＋（二）＋（三）]×费率 [(一)＋（二）＋（三）＋（四）]×费率 费率% 25.6％ 20％ 2％ 16.16％ 3.32% 0.16% 3.41% 金额 589,530 124,835 31,958 24, 967 22,670 2,497 20,173 49,865 23,870 1,150 25,370 769,381 （一） 定额直接费 （三） 利润 （四） 有关费用 1 2 3 4 5 6 7 8 远地施工增加费 特种保健津贴 赶工措施增加费 文明施工增加费 集中供暖等项费用 地区差价 材料差价 工程风险系数 工程定额编制管理费劳动定额测定费 （五） 劳动保险基金 （六） [(一)＋(二)＋(三)＋(四)]×费率 [(一)＋（二）＋（三）＋（四）＋（五）＋（六）]×费率 (一)＋（二）＋（三）＋（四）（七） 税金 （八） 单位工程费用 序号 费用名称 计算公式 ＋（五）＋（六）＋（七） 费率% 金额 (2) 安装工程造价测算

根据企业提供的工程预决算资料确定工程的安装工程量，套用《辽宁省安装工程预算定额》子目得出安装工程的项目直接费为 143,659 元，其中人工费为29,985元。

根据《辽宁省建设工程其他费用标准》计算出安装工程造价见下表：安装工程取费表如下：

金额单位：人民币元

序号 A (二) 费用名称 人工费 综合费用 计算公式 基价之和 人工费之和 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 A*费率 12,561 [(一)＋（二）＋（三）]×费率 费率% 30.6% 20% 2% 16.16% 金额 143,659 29,985 9,175 5,997 2,791 600 4,845

12,561

（一） 定额直接费 （三） 利润 （四） 有关费用 1 2 3 4 5 6 7 8 远地施工增加费 特种保健津贴 赶工措施增加费 文明施工增加费 集中供暖等项费用 地区差价 材料差价 工程风险系数 （五） 劳动保险基金 （六） 工程定额编制管理费劳动定额测定费 [(一)＋（二）＋（三）＋（四）]×费率 [(一)＋（二）＋（三）＋（四）]×费率 [(一)＋（二）＋（三）＋（四）＋（五）＋（六）]×费率 3.41% 6,338 192,217 (一)＋（二）＋（三）＋ 0.16% 287 3.32% 5,964 （七） 税金 （八） 单位工程费用