2014年房地产估价理论与方法20170707

C.6987 D.7757 【答案】B

【解析】本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2008年对应的X=-1,2009年对应的X=1，则满足∑X=0.令X=6，则Y=3522+385×6=5832.P348 31.关于地租测算的说法，错误的是（）。

A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息

B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费，投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用 【答案】D

【解析】本题考查的是地租的测算。选项D，未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-开垦费用的利息。P367-369

32.某宗土地总面积为1000㎡，容积率为2.8，土地单价为3500元/㎡，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。 A.105 B.150 C.420 D.500 【答案】B

【解析】补地价=新规划条件下地价-旧规划条件下地价=（3500*4/2.8-3500）*1000=150（万元）。

33.对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。 A.朝向 B.楼层 C.交通条件 D.楼前绿化 【答案】B 【解析】

34.下列估价工作中，宜首先进行的是（）。 A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告

【答案】A 【解析】

35.估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（）。 A.估价作业开始日期 B.估价对象实地查勘之日 C.价值时点

D.估价报告出具之日 【答案】D 【解析】

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选的。不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。 A.合法原则 B.价值时点原则 C.替代原则

D.最高最佳利用原则 E.谨慎原则 【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产估价原则。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。P32 2.下列房产中属于权益状况划分的类型有（）。 A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产 B.已灭失的房地产 C.有租约限制的房地产 D.整体资产中的房地产 E.手续不齐全的房地产 【答案】ACE

【解析】本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。P71-72

3.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。 A.当前该类房地产价格水平较高 B.消费者的收入水平增加 C.通往郊区的高速公路收费被取消 D.人们预期该类房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势 【答案】BCDE

【解析】本题考查的是决定房地产需求的因素。①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。参见教材P86-87. 4.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。 A.投资价值 B.抵押价值 C.快速变现价值 D.现状价值 E.残余价值 【答案】CDE

【解析】本题考查的是房地产价值的种类。快速变现价值、现状价值、残余价值一般低于市场价值。P97-100

5.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格的下降的有（）。 A.提高购房最低首付款比例

B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收 C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收 D.减少房地产开发用地的供应量

E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机 【答案】ACE

【解析】本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。P138-140 6.下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。 A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价 B.对已依法公告列入征收范围的房屋，按抵押价值进行估价 C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额 D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款 E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金 【答案】DE

【解析】本题考查的是合法原则，P157-160 7.下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。 A.标准厂房 B.行政办公楼 C.写字楼

D.房地产开发地 E.在建工程 【答案】ACD

【解析】本题考查的是比较法。比较法使用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。P175

8.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。 A.建筑密度 B.土地使用期限 C.周边道路交通管制状况 D.容积率

E.周边道路交通管制状况 【答案】BDE

【解析】本题考查的是权益状况调整的内容。在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用气情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。参见教材P197.

9.关于收益法中求取房地产未来净收益估计值的说法，正确的有（）。 A.评估投资价值可选用较乐观的估计值 B.评估抵押价值应选用较保守的估计值 C.评估期房市场价格应选用最高的估计值 D.评估买卖价格应选用最可能的估计值 E.评估保险价值应选用最低的估计值 【答案】ABD

【解析】本体考查的是净收益测算时应该注意的问题。P244

10.成本估价中，在征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。 A.土地补偿费与安置补助费 B.地上附着物和青苗的补偿费 C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费 E.场地平整费 【答案】ABCD

【解析】本题考查的是土地征收补偿费用的组成。P276-277

11.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的