11年10月自考房地产开发与经营重点

房地产开发与经营复习题

选择题：（含多选）

1. 从决策的含义可看出,构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标；②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。 2. 一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。 3. 地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托,在土

地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经

济活动的实体。

4. 地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。

5. 房地产开发企业资质等级划分规定： 划分条件 注册资本 从事房地产开发经营年限 房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额 6. 房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构；④混合型组织结构。 7. 土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地

50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 8. 获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。 9. 低价测算的常用方法：假设开发法。 10. 其他费用估算：保险费属于其他费。

11. 静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）

12. 财务内部收益率公式：

13. 安全性按风险程度大小分为：A,B,C,D 4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C

级表示风险较大；D级表示风险极大。房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。 14. 筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表

示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。 15. 编制投资计划必须对开发企业建设总投资进行分解。投资的分解方法有：按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。

16. 房地产开发企业制定投资计划表时,要注意项目分解和工程成本分解的统一。

17. 房地产开发项目进度管理的主要内容：①编制开发项目实施阶段总进度规划；②编制开一级资质 不低于5000万元 5年以上 近3年30万平方米以上 二级资质 不低于2000万元 3年以上 近3年15万平方米以上 三级资质 不低于800万元 2年以上 5万平方米以上 四级资质 不低于100万元 1年以上 无规定 发项目建设总进度计划、年度计划；③核准施工进度计划；④编制其他配套进度计划； ⑤督促监理工程师；⑥检查与纠偏进度计划。

18. 合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同事实的接触条

件、工程范围、承包方式、合同的主要条款一级合同的签订过程中注意到的问题。 19. 从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出

现。

20. 开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负

责监督该工程的工程质量监督机构。

21. 购买后行为评价的主要内容：①购买者对于产品及开发商的满意度；②购房者的社会传播行为；③购房者处理不满的方式的选择。 22. 竣工验收应满足的条件：

⑴完成工程设计和合同约定的各项内容；

⑵施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

⑶对于委托建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

⑷勘察、设计单位对勘察。设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

⑸有关完整的技术档案和施工管理资料。

⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。 ⑺建设单位已按合同约定支付工程款。 ⑻有施工单位签署的工程质量保修书。

⑼城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。 ⑽有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

⑾建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

判断题

1. 金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发，特殊情况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。P11

2. 决策的目标应明确、详细，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。P20

3. 房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币

计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。P29 4. 房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。P32

5. 项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。P49

6. 根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境。P62

7. 房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。P69

8. 住宅投资的安全性较高，可以获得稳定的收益。值得注意的是，高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。P79

9. 完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶

段最重要的一环就是获取土地使用权。P85

10. 第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。P94

11. 国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作，对符合条件的申请单

位，应当出具建设项目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政府国土资源行政主管部门。P97

12. 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍。P98

13. 拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给于补偿外，还应对被拆除房屋的使用人

给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。P101

14. 投资机会研究相当粗略，主要依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算

的精确程度控制在±30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%—1%。P110 15. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。P110

16. 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%—3%，大型复杂的工程约占0.2%—1%。P110 17. 在项目建议书被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研

究。P112 18. 敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。P143

19. 开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务

是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。P198

名词解释:

1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。P1 2.房地产经营：

狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租凭及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。P5

广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3.最大最小后悔值法：是将某个自然状态下的最大收益值定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔值”。P23

4.房地产专营企业：是指依法注册成立、具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。P37

5.房地产兼营企业：是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务，而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。P37 6.房地产项目型企业：是特别针对某一开发项目而设立的开发企业。P37

7.挂牌出让：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公

告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。P88 8.土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。P91

9.土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付期使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，但主要是用于经济适用房建设。P94

10.青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。P98 11.房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。P100

12.可行性研究：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。P108

13.财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。P130

14.投资回收期：指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。P138 15.房地产开发项目不确定性分析：可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。P143

16.房地产开发资金成本：是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。P155 17.住宅平均层数：指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算。P165 18.住宅建筑净密度：指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。P166 19.住宅建筑面积净密度：是指住宅总面积与住宅用地面积之比。P166

20.住宅建筑面积毛密度：是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比。P166

21.建筑密度：指项目用地范围内所有基地面积之和与规划建设用地面积之比。P166

22.房地产开发项目报建：是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。P170 23.建设工程规划许可证：是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。P172 24.进度管理：是指以进度计划为依据、综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。P191

25.房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P194

26.工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。P209

27.房地产开发项目的竣工验收：是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有