房地产成本核算与控制

房地产成本核算与控制

规范房地产业的会计核算和成本管理，分五个方面：制定目标（预算）、明确岗位职责、跟

踪执行、业绩评估、信息化管理。以下就这五个方面做详细的分析：

一、制定目标——预算成本

预算成本法的基本思想：制定预算成本，将预算成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算指标落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实

际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

1、影响预算成本制定准确性的主要原因

从我们集团来看，主要是缺乏规范的预算成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“预算成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立房地产业内部的“预算成本

管理规范”。 2、规范的方法：

建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为预算成本制订的基线（就是将成本项目逐级细分，以图表的方式列示出来。这样

直观、详细、全面，不容易漏项）。

建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对预算成本的层层细化修订，并形成最终的预算成本，

指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。

二、明确岗位职责——建立预算责任成本体系

“责任成本体系”的目标是明确各专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什

么的问题。

谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？要逐一分析明确。

做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？要逐一列出。

“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”

的层面保证预算成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人。

1、责任成本范围：

“责任成本体系”的目的是保证对预算成本的执行落到实处，因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与预算成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“成本结构树”。我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为其定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可

操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。

2、作业过程管理：

明确了“责任成本体系”，按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，需要制定一套“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程 ”的层面保证对预算成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。虽然此项工作有一定难度，但必须做。可参考董事长春节报告

中项目的四个阶段14个环节：

序号 项目各阶段名称 对应的管理工作 标准 依据 搜集和制作的资料

1.1 项目准备阶段，项目可行性分析 对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率） 投入少、回报高、见效快，利润不低于集团地产平均水平 （公司内部财务制度） 项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，

合作方承诺等

1.2 项目听证会准备 将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析筹划、经济效益分析及资金运用预测 内部收益率≥？；销售净利率≥？；税收上交总

额。

1.3 项目土地合同谈判、签订 有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。 风险最小化、利益最大化 （公司内部财务制度和董事会决议）

2.1 项目计划，设立项目经理部 根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划 项目投资回报，利润、费用指标 （公司内部财务制度） 按开发销售计划编制的固定资

产购置计划、人员配置计划、营销费用计划

2.2 预算成本确定 会同成本管理部编制预算成本 可控，符合经营计划 （公司内部财

务制度） 项目规划设计指标确定，项目施工图完成

3.1 项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的审

核 在预算成本范围内，付款条款合理 预算成本 预算成本确定

3.2 项目施工，合同款及进度款的支付 合同款及进度款支付的审核 按合同付款 对应

的合同 对应的合同已签订

3.3 项目动态成本情况 每月会同成本管理人员编制项目动态成本，分析成本变动原因

与预算成本比较 （公司内部财务制度） 预算成本确定

3.4 项目前期销售推广 营销合同及付款的审核 在计划范围内 营销费用计划 营销费

用计划确定

3.5 项目开盘预售 财务收银员收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查

等 应收帐款最少化 （公司内部财务制度） 预售许可证

3.6 项目综合变动情况分析 分析项目各变动因素对经营计划的影响 与经营计划比较

（公司内部财务制度） 以上资料确定

4.1 项目收尾，项目入住 房款补差的审核，入住前台收款安排等工作 与预测面积比较

（公司内部财务制度） 测绘报告

4.2 项目竣工结算 会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告 （公司内部财务

制度）

4.3 项目结盘审计 协助总部审计室完成项目结盘审计 内部收益率≥？；销售净利率≥？

（公司内部财务制度） 项目竣工结算

3、建立预算责任帐套。根据成本项目设立一级账户，根据明细科目和责任部门、责任人设立二、三、甚至四级明细账户，将成本按部门归集。这里要主意凭证的制作和分割使用。这是一个难点。要通过会计电算化解决和税务帐相互取数的问题。主要成本项目及其定义统

一如下：

（一） 开发成本共有八项：

1. 土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、

用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农

村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括

两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

2. 前期工程费。 前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结

合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估

算。

4.建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。