千亿美元级国际巨舰破局中国商业地产

千亿美元级国际巨舰破局中国商业地产

2014-02-15 戳右侧订阅?? 商业与地产

在住宅调控力度不改，中国加速城镇化、中央政府大力推动内需的背景下，国内商业地产如预期进入扩张期，但挑战与机遇同时存在。与住宅开发不同，商业地产的核心在于经营。如今，同质化严重，经营能力不足是困扰部分商业地产商的难题。一线城市商业地产租金收益下滑，空置率攀升的消息与日俱增，经营能力很大程度上决定了商业地产企业的成败。虽然业内巨头都在尝试用各种各样的方式进行突破，但似乎还没有能够找到一个真正差异化的成功模式。在商业地产前路未卜之际，却又有千亿美元级国际巨舰加入战团，个中原因笔者试图为大家分析一二。

2013年10月底瑞安房地产（0272.HK）发布了一份公告，虽然只是轻描淡写的几笔，但却吹响了一个国际商业地产巨头开拓中国商业地产市场的集结号——在中国内地调研市场良久，寻寻觅觅“意中人”数年之后，全球商业资产管理巨头Brookfield Asset Management（以下简称Brookfield）终于找到了理想的合作者。

与Brookfield结缘的就是因打造上海新天地而知名的港商瑞安。Brookfield签署了在中国内地的首笔重大投资：向香港上市企业瑞安房地产（股号0272）全资子公司中国新天地有限公司（以下简称中国新天地）投资最高7.5亿美元，并参与中国新天地旗下项目的运营工作。

Brookfield是谁，是什么吸引了它的目光不远千里而来，这仅仅是一笔投资么？让我们透过合资的背景，看一看Brookfield与中国新天地的合作经营模式会有什么“新玩法”。

Brookfield是谁

在中国媒体眼中充满神秘感的Brookfield其实大有来头。

总部位于加拿大多伦多的Brookfield，是一间具百年历史的全球性资产管理公司，在纽约、多伦多和泛欧证交所上市。该公司主营业务为房地产、可再生能源、基础设施及私募股权，旗下管理资产规模逾1750亿美元。

在商业地产领域，Brookfield公司在北美、欧洲及南美洲拥有很大的市场份额。持有并管理着世界最大的露天购物中心、曼哈顿最大商业物业等众多旗帜性资产。其管理的商业地产资产超过1000亿美元。

据笔者了解，和所有全球性资产管理公司一样，Brookfield早已注意到中国市场的巨大潜力，并在数年年前在香港设立办公室，开始对内地商业地产进行考察。

为何牵手中国新天地？

虽然Brookfield的CEO Bruce Flatt在1月底的一次新闻发布会上从合作伙伴背景、志同道合的观点及领导人人格魅力等方面阐述了其选择合作方的标准，但其随后提及的一个标准也许是Brookfield最关心的因素 --最优质、最高端的地产项目。如果我们看一看此次的合作伙伴中国新天地的履历，就能对这份姻缘豁然开朗。中国新天地名字虽然尚算陌生，其实也大有来头，其母公司瑞安房地产，在内地已经深耕多年。在上海新天地传奇般的成功之后，其在上海、

武汉、重庆、佛山等城市核心地段进行的大型综合型项目的开发与管理也赢得市场的一致好评。

近年来随着中国房地产的深度发展，市场细分与商业模式转型已经成为不可回避的行业趋势。众多房企都着手将旗下商业物业拆分，成立独立的运营公司进行管理，以提升商业资产的盈利能力，瑞安房地产亦不例外。2012年，瑞安房地产也宣布计划将旗下优质商业物业拆分，交由全资子公司“中国新天地”进行独立运营。中国新天地的业务集中于商业资产的投资、运营管理，以及提升高端零售、办公楼、娱乐及酒店的物业价值。

目前，中国新天地经营并管理超过150万平米、资产价值近400亿人民币的商业物业。而随着在建项目的推进，未来3至5年中国新天地管理的资产规模将有望高达680亿元。这些高品质的资产，无疑是打动Brookfield的核心要素。

中国新天地管理的商业资产有总称为“上海太平桥”的成熟商业项目，它包括了位于上海黄埔区黄金地段的城市地标上海新天地、毗邻其侧的甲级办公楼企业天地、淮海路上的瑞安广场及五星级的新天地朗廷酒店。位于西上海虹桥商务区的虹桥天地，也是这次合作的项目之一。

其中合作项目的重点——虹桥天地也颇有看头。根据中国新天地官方资料，虹桥天地总建筑面积约38万平方米，位于上海大力发展的虹桥商务区的核心，紧邻联接飞机、高铁、地铁等各种交通工具的虹桥交通枢纽，与2015年建成后为全球最大的国家会展中心也只有800米的距离。项目包括新天地街区、购物中心、五星级酒店、演艺中心等购物、休闲商业部分，还包括总建筑面积近10万平方米的办公楼。堪称“全世界独有的项目”。

据悉，其他的“天地”式大型综合型开发项目如位于上海虹口区的瑞虹天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地都有机会陆续成为合资项目。这些位于城市优质地段的资产，拥有极高的租金收益，是真正的“金不换”项目。

突破同质化困局

这次合作带给业内一个明显的信号是，中国新天地提出的“生活永丰采（bring places to life）”的“商区（commercialcommunity）”概念就要发力了。以往中国商业地产发展迅速，企业更善于开疆拓土，而非升级蜕变。因此一个又一个的“盒子”商业在城市中冒了起来。在攻城拔寨的年代，这一模式固然可以让企业急剧扩张，但随着商业地产的快速发展，如何做到人人都会说但没几个做出来的“体验型消费”、打破同质化的现状，成为近期所有商业地产商的难题。

中国新天地凭籍上海新天地的成功经验，成立之初就提出的“生活永丰采”的“商区”概念，正是主流“体验型消费”的顶级版。之前大部分商业区，都集中了不少商业地产商，林林总总、参差不齐的办公楼和商业项目散布其中。不同的商业理念造成这些区域看似热闹，实则或业态品牌重复或缺失、或水准不同龙蛇混杂。而中国新天地的几个项目都是整体规划了商业零售、办公楼、酒店、娱乐休闲的分布和互通，在这个区域，不论在哪里，都有一个品位统一的、非常有吸引力的生活体验，这样的“商区”更容易成为消费的目的地，赢得消费者忠诚度并保持长远的商业价值。

大家可能不明白中国新天地为何要与Brookfield合作呢？原来Brookfield在商业资产运营方面的国际经验与客户资源，正是让中国新天地更上层楼的加速器。据粗略估算，Brookfield在全世界所管理的商业零售物业体量是上海新天地的200倍。可以预见，相当多的尚未来华的世界品牌，会通过Brookfield与中国新天地建立合作关系，进入到中国市场，为现今商场千人一面的连锁品牌商业组合，带来与众不同的体验，以差异化的经营突破商业地产的定位困局。

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