城市综合体物业管理及其管理方案

用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。 “二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：

一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。

三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。

四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。

五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。

六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。

七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。

做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题 1、做好“二次装修”的计划和组织工作。 2、设计和做好“二次装修”的工作流程。

3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。

4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。 5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。

6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。 7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。

“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。

二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料: 1、 租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： 效果图 平面布置图 天花布置图

立面图、剖面图（包括店面、橱窗、灯箱和招牌） 地面铺装图

空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图）

电气图（包括结线系统图、照明线路图、插座线路图） 弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）

给、排水（污）施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）

套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图）

2、 餐饮类租户另须增加以下图纸 厨房排油烟施工图 给、排水（污）施工图

燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具）

北京朝阳大悦城餐饮商户

3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定

1．1 品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。

1．2 通过商场审核的公司应在规定时间内提供A4 及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、 效 果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。 1．3 出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。 1．4 柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则： 服装类、鞋类低柜高度 1350mm以下。

珠宝、饰品、化妆品类低柜高度 950mm，炮台展柜高 1350mm以下。 1．5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。

1．6 模特地台高 150mm,深 800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框， 2F以上商铺不能制作模特底台及橱窗玻璃。

1．7 柜体面层应选用烤漆或高档防火板（机器无缝折边）、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层。

1．8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。 1．9 消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理。容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。

1.10 1F商铺化妆品区吊楣尺寸为 250mm厚 400mm高，2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于 2米，2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质。

1.11 地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用 5mm宽不锈钢条收口

1.12 地面找平层不得直接使用水泥砂浆，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔，再进行地面铺设。

1.13 试衣间设计严格按照商场要求进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。 1.14 装饰材料应使用符合消防要求的绿色环保产品；玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃。 1.15 围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精美、简单，以品牌LOGO底纹为准。

1.16 天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板。

五.城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 1.首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。

购物中心的服务措施购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局

布置、环境氛围营造、内部动线与外部交通呼应、导购与导示系统等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；

另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。一般建议在商家的背面设置货运通道,运货部分与人流通道不冲突。

2.其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。

城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。 例如，在商圈内的综合体项目,以购物中心作为中心,购物中心与人们的日常生活最为密切，满足人们购物、娱乐和休闲，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；

[quote]在CBD内,写字楼是综合体的核心部分。写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。 [/quote]

六.综合体五星级酒店物业管理方案

五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体包括清洁卫生、保安和设施维护。空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。

五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时日常工作。 五星酒店物业管理也可以交给酒店管理公司配套的物业管理公司.例如,花园酒店由珠江物业酒店公司管理.

目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理, 经过20年的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:

广州珠江酒店物业管理有限公司城市综合组织管理架构

五星酒店物业管理措施

五星酒店要求中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,正确按照中央空调的规程操作,合理使用,避免出现牺牲设备寿命,造成较大损失。

一般采取如下措施:

1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命。

2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。

七.写字楼和公寓物业管理方案

写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络系统可靠性纳入重点工作。楼宇自动化系统管理和维护实现网络化和知识化服务，降低物业管理成本。远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。

写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大企业总部作为主要租赁对象,一般整个楼层租赁。100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。

深圳京基100城市综合体的超高层写字楼

写字楼租户布局原则写字楼出租管理需要充分考虑行业特征,5A,4A级别写字楼物业,如果以金融保险为主,金融类服务公司可以放在较高楼层,保险类公司尽量安排在较低楼层,原则是访客最多的租赁单位放在较低楼层。

华润大厦是深圳高端写字楼的典范，国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国 内外大型企业为主要目标客户.

超高层写字楼的消防管理是重点之一,由于超高层火灾害难以救援,必须将火险消灭在萌芽状态。

沈阳皇朝万鑫国际大厦坐落于沈阳最繁华的青年大街黄金地段上，A、B、C三座超高层塔楼呈“品”字形排列，底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等，A座主要为豪华五星级酒店和部分写字楼，顶尖高度为219米，B座主要为公寓，精装修，高度为152米。该项目总投资近30亿元人民币。

超高层的监控系统需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防系统要能够对外墙起火有灭火措施。超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。