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第六章 项目规划设计建议 一、整体规划设计及节能建议
本项目须严格按照用地红线及建筑用地规划许可证的要求进行总平面设计，总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制建筑间距，兼顾足够的室外活动空间，总平面而已应做到人车分流，交通路线简洁、流畅，动静态交通组织合理，不影响人流的正常活动。主楼外适当布置类城市广场空间，并考虑与办公大堂的连接性及与商业的连通性。
建筑外观对于写字楼项目的形象确立起着重要的作用，本项目定位为CBD标志性城市综合体，从本项目的高端定位出发，作为大型公共建筑，使项目建筑需要具备成为城市地标的独特建筑要素，并且和谐的融入周边建筑环境群落，成为城市景观的重要组成部分。建筑物需通过自身所具有的魅力如出类拔萃的建筑高度，现代、时尚、大气的外观造型，整体的雕塑感、鲜明的色彩、独特的风格等而令人注目，为项目自身赢得声誉。
无论从保持社会经济发展的可持续性还是从项目投入使用后降低运营成本的角度考虑，在本项目中推广节能技术，采用节能材料，提倡合理的建筑设计都是必须的，也是可预期回报的。建议项目立面幕墙玻璃采用LOW---e玻璃或者双层真空玻璃达到保温隔热减少噪音的效果；针对长沙夏季持续数月的高温天气，可考虑设置可转动遮阳百叶减少热辐射，同时能减小噪音，立面造型新颖现代；砌块外墙采用加气砼砌块以提高保温隔热效果，降低造价，减轻楼板荷载；采用节能技术收集中央空调运行时排放的热量，用于加热生活用冷水，为项目业主提供热水，达到大幅度减少锅炉供热能源消耗，并且降低锅炉设备购置及运行成本的效果；提倡科学合理的建筑设计，综合考虑日照、通风、采光等因素，给出生态的、节能的设计成果。
二、裙楼部分设计建议
裙楼部分应做到流线清晰合理，裙楼经营性设施使用人流与塔楼公寓使用人流及写字楼使用人流三者互不干扰，区别有致，各部分人流垂直交通不能混为一体，裙楼部分可设置单独使用的电梯或扶梯。写字楼与公寓部分应于裙楼底层各自设置入口大堂，并体现相应风格；平面空间能灵活分隔，满足各种经营或服务用途（如有规划设计前整体招商作为餐饮或大型商场，应充分考虑业主需求进行设计及功能分区）；建议柱间距离为8--10m，既能充分满足各项功能的使用要求也能保证房屋造价的合理；裙楼部分各层层高均应大于4.8m，底层层高可适当增加；裙楼部分建议安装大型商用中央空调，提升服务品质。
三、住宅部分设计建议
1、户型设计建议：
以40-50平方米面积为主力户型，主力户型总价在20万元左右，小户型以一房为主，可适当增加房间进深，方便业主分隔客厅与卧室，一套房间配置一个卫生间，房间形状规则，能够适应酒店式公寓、酒店及小户型住宅多种用途。 2、公用配套设置建议：
空调：不使用集中式空调，做户式中央空调或分体式空调，在不影响建筑立面效果的基础上，提供放置分体式空调室外机的位置。（中央空调造价比较高，后期运作与维护费用比较高，集中限制使用时间，不利于客户自己使用）
电梯：根据市场调研的结果显示，小户型一般在城市的中心地带，占地面积都不是很大，多是30层左右的高层，密度容积率都相对较高，居住户数多，造成电梯等配套较为紧张。建议本项目采用日本三菱或美国OTIS，速度在4—6米/秒，并要求电梯公司设计好群控。 3、装修状况建议：
建议住宅部分装修标准为毛坯房，并为客户提供装修套餐方案，从项目的高端写字楼定位出发，同时也可以考虑精装修。
四、写字楼部分设计建议
结合本项目的定位目标，建议采取分段式处理，大厦基座部分采用石材贴面，基座以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙，以突显项目的现代、时尚、简约风格。同时，建议在强调整体效果的基础上，加强细部线条等细节的处理（但绝不能影响视野和采光），与外窗配合，丰富人们的视觉感受。此外，还应特别注重两栋建筑顶部的造型设计，给人感觉双塔建筑的协调与互动。建筑的主要几个出入口的设计同样是二栋写字楼外观引人与否的关键之笔，建筑本项目的出入口设计应力求大气、稳重，使其成为大厦的一个亮点。
建议项目为框架结构，建筑高度主楼不超过200米，附楼不超过100米，内部柱间距8米左右，客梯置于楼层的中心位置。建筑面积使用率在70%以上，这样既可以保证大厦拥有气派的大堂、较完备的配套功能，又能保证客户的实际现实利益。标准层内部平面空间规则，大方，可灵活分割，既能满足需要大面积、大开间的客户，也能满足小面积客户的需要。写字楼标准层层高大于3.6m，净高大于2.8m，设计要有前瞻性，保证较长时间内仍具有品质优势。
第七章 项目招投标计划
招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的准则，根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实施<中华人民共和国招标投保法>办法》的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。
同时，建设单位将委派专业施工监理人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配合相关专业技术人员。
项目招投标计划见附表
第八章 项目管理及进度实施计划 8．1 项目管理
根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行工程施工和设备采购的招投标和工程监理；同时，由建设单位设立专门的项目开发部，并委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。项目开发部将根据建设的实际需要适时成立相关部门和配备相关专业技术人员。
8．2 人员培训
为了保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员都必须经过公开招聘，择优录取的原则，经过严格的专业训练，并且具有一定的文化素质和思想政治水平。所有人员在上岗前必须集中培训，提高业务水平，以保证项目建成后顺利高效的运行。
8．3 物业管理
物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，他直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。
本项目湖南海利世纪房地产开发有限公司有限公司将制定详细可行的物业管理方案。方案包括： 1、公司派员进行培训，为今后公司自行管理提高人员素质；
2、根据合同要求规范物业管理，公司的行为严格按照有关法律、法规办事，维护业主的权益； 3、物业管理费的收取及管理，严格按有关文件和部门管理规定办事；
4、积极配合行政主管部门，办理好一切应办手续，争取尽早地办理好房屋产权转让和转让过户手续。
8．4 建设进度计划安排
本项目建设进度拟定建设期为_______年，_______年___月立项，进入前期筹备阶段，_______年开始预售，_______年竣工交付使用。
工程建设进度安排
8．5 项目实施方案
1．尽早作好各项前期工作，抓紧设计方案的审批及相关专业部门的规划设计和计划安排； 2、积极筹措项目建设资金； 3、项目建设实行“三制”，即项目法人制、招标投标制和监理制。项目法人必须建立健全的质量管理制度，实行工程质量终身负责制，对工程的建设质量负总责。设计、施工企业必须具有相应资质等级证书。施工单位中标后必须派出与工程资质要求相适应的施工人员及机械设备，监理单位也必须具备相应的资质等级。
建设经营期（按季度） 序号 工程项目内容 第一年 第二年
1 2 3 4 1 2 3 4
1 前期筹备工作
2 场地准备
3 勘察设计、招标等
4 基础工程施工 第9章
5 主体工程施工 投资估算
6 道路广场、绿化等配套工程 与资金筹
7 竣工验收 措
9．1 投资估算
根据建设单位湖南海利世纪房地产开发有限公司提供的有关“地王大厦”项目的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，国家计委、建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》、建设部颁布《房地产开发项目经济评价方法》以及中国建筑工业出版社出版的《民用建筑可行性研究与快速报价》中的有关参数和投资成本估算方法，经过详细测算，本项目开发成本为：_________；开发费用：_________元；项目总投资成本：_________元；单位造价_________元/㎡。
详见《项目投资成本估算表》表1
9．2 资金筹措与投资计划
本项目开发总投资成本_________元，资金筹措通过企业自筹、银行贷款和预售款实现。其中拟银行
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