2013年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

9.收益法估价中采用

V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式时，按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。 ( )

10.收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。 ( )

11.位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。 ( )

12.假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。 ( )

13.运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。 ( )

14.按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。 ( )

15.夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。 ( )

四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)

1.某商场的建筑面积6000㎡，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后

按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)

2.某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期;建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积lOOOO㎡，容积率为1. 25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/㎡，取得税费为4. 5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1. 35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/II12，建筑物重建价格是建设成本的1. 32倍;房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8qo。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)