2013年房地产估价师《理论与方法》真题及答案

C.出租人权益价值与合同租金及市场租金有关

D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和 21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。 A.223. 13 B.246. 18 C.247. 18 D.253. 86

22.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。 A.2651. 52 B.2667. 75

C.2705. 63 D.2771. 49

23.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。 A.15. 96% B.17.05% C.23. 44% D.25. 86%

24.某房屋的建筑面积为100㎡，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。 A.29 B.39 C.40 D.45

25.某办公楼的建筑面积为20000㎡，土地面积为10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/㎡，

土地重新购置价格为4800元/㎡，建筑物重置价格 为3200元/㎡，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。 A.800 B.878 C.896 D.1129

26.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。 预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000㎡，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调 查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商 城的市场租金为每月100元/㎡，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。 A.22253 B.23352 C.26488 D.27796

27,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖 该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。 经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/㎡。 A.3939. 93 B.4034. 93 C.4132. 23 D.4231. 87