物业企业八大风险的

(二)、劳动用工

《劳动合同法》的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的，以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8月31日“保洁员跳槽变保姆”报道，河西一小区从6月以来的三个月内，有10位保洁员纷纷辞职跑到业主家做保姆，其原因是小区保洁薪酬低，物业一时难以找人填缺，小区保洁遇困难。)由于历史原因，物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区，从某种意义上说，物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情况下，支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。

落实《劳动合同法》，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要从多方面入手，其根本途径，在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本，实行真正意义上的质价相符、成本运作，实现物业管理的良性循环。当前，全巿物业服务企业仅有40％，实现利润，且利润率较低，而60％的企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率，在当前，还有一个逐步、渐进的过程，随着各项成本的提高，人员工资要求翻一番，对物业压力越来越大。

(三)、各种额外费用

1、 消防培训费

2、统一服装和培训发证

3、物业用房缎纳房产税

七、自然灾害风险

张先生家住常州新北某小区，２００５年，他买了小区的地下车位。２００７年７月３日晚，张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨，第二天早晨，张先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当年９月１１日，奔驰4S店出“车辆损失证明”，证明张先生的轿车因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为１８万元。在要求物业公赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对

奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为９６５００元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使存在车损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。

法院审理认为，不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知，其次，当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服，可以积极采取有效的应急排水措施，或者当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时，物业公司采取了一定措施，但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损，物业公司未尽到充分的物业管理责任，故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库，其有理由相信车库是安全之地，具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件，故其对车辆被淹的后果无任何过错。

去年８月２７日，新北法院作出一审判决，认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立，判令物业公司赔偿张先生９６５００元。一审判决后，物业公司不服上诉至市中院。去年１２月２１日，中院立案受理后，依法成立合议庭对该案进行审理，于日前作出判决，维持原判。

八、服务人员的意外伤害风险

(一)、在服务过程中

服务人员在服务过程中受到外来侵袭或工作不当造成的人身伤害或丧失生命的现象，存在着较大的人身安全风险。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为“雇主责任”，物管企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。

1、伤亡：某国际花园一维修人员为19层某住户装窗帘，在室内安装未采取安全防范措施，由于其用力过猛，异致身体重心外移坠地死亡。虽系违规操作，但物业也为此补偿死者家属50多万元。

2、触电，物业维保人员最可能遇到触电危险，因与电接触的机会最频繁。08年8月6日，本市某小区内一幢小高层电梯发生故障，维修工王某修理时触电身亡，倒在水中。事发原因是电梯安全阀出了故障，他到电梯井内清理积水，未按要求

穿工作鞋(胶鞋)，想拔掉电线插头，以切断电源，不料被水浸湿的插头带电，导致当场触电。

此外，在给配电柜除尘时，违规使用铁丝刷，引起触电伤害，设备也遭到损坏。

3、消杀药品:消杀类药品、绿化使用的农药都具有很强的毒性，保管、使用不慎，容易对人体引起侵害，如有的綠化人员在喷药时，特别在高温天气，未采取防护惜施，农药会通过汗腺进入人体引起中毒。

4、操作失误，物业服务人员因工作需要，经常使用一些专业工具，如电锯、射枪等，如操作不当，很容易误伤自己或他人，某员工在操作射枪时，不慎将射钉射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就严重了。某大厦操作人员在操作晶面处理机时，由于把手失控飞起击中太阳穴死亡。在外幕墙清洁，清洁人员不按规定系安全带或图省事采取两人互联的保护方式容易发生危险。另外，在保洁人员在请理墙顶、墙壁、中庭，维修人员在更换灯泡等维修时，也应做好安全防范。

(二)、其他意外

1、饮酒，节日过量饮酒致死

2、意外，09年6月13日晚7点多，秦淮区某小区物业公司1名秩序维护员(该人沒有和物业公司签订劳动合同)下班后,自已帮8楼业主田老师翻窗拿钥匙时，不幸跌下当场身亡，死者律师认为，因死者沒办理“五险一金”，应认定工伤赔偿约20万元。而劳动仲裁部门竟认定应以工伤处理,区法院也维持工伤结论,物业公司上诉到市中院也维持原判。

风险总体防范措施

1、物管企业要学法、懂法和守法，相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定尽可能详尽，避免歧义。如签订服务合同时，应写明双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任，细化合同条款(包括免责条款)。

1）、明确物业服务的内容、范围和期限。

2)、明晰收费标准。

3)、明确双方的权利义务。

4)、明确双方违约责仼。不做不属于自身义务的承诺，一旦发生问题依据合同处理，避免矛质和纠纷。

2、物管企业要抓制度建设，加强安全建章建制工作，牢固树立安全思想，抓员工素质和抓管理落实，不断提高员工风险防范意识。要加强内部管理，健全安全机制，完善规章制变，落实各个部门的责任，严格按操作程序操作。要做到认识、责任、措施、隐患排查和监督管理五到位。管理中要特别注意对事故隐患的排除，定期组织安全检查，发现潜在不安全因素及时解决，尽可能避免意外事件的发生。按照国际航空领域事故遵循的“海恩法则”，一起重大的飞行安全事故背后有29起事故征兆，每个征兆背后还会有300起事故苗头。(合计8700起事故苗头)。照此分析，如果失误只停留在表象，而不重视对“事故征兆”和“事故苗头”进行排查。那么，这些末被发现的征兆和苗头，就成为下一次重大事故的隐患。

3、强化证据意识，规避企业风险，这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容，或者记录。“没有记录就没有发生”，可见记录的重要性。

4、企业要强安全专业培训，对于特种作业人员，如中控人员、高压值班人员等明确要求应具备岗位操作资格，坚持持证上岗。

5、引入市场化的风险分担机制，比如为共用设施设备购买保险，若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件，由保险公司承担相应赔偿责任

南京宁南某小区三户业主遭窃，笔记本电脑、洋酒、摄像机等价值上万元物品被盗，由于企业给小区每户业主买了家庭财产保险，所以损失的三户业主事后得到保险公司的1万元赔偿，转移了风险。

物业管理行业是劳动密集性行业，员工数量越多，人身安全风险系数也会相对较高，而物业服务企业抗风险的能力相对较弱，一旦发生员工人身安全亊故，如果沒有购买相关保险，企业是很难承受的。因此企业在加强员工人身安全教育，做好防范措施的同时，也要通过给员工购买保险的形式，进行风险规避。