物业企业八大风险的

设施不是物质财富的简单供给，还应包含公共服务的内容。管理者干万不能把设施作为一种形象展示和摆设，忽视必要的管理和维护

1、游泳池

某小区配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，当时水深仅1.3水，，还是发生意外。经查,进出水口上的封闭铁丝焊接点有质量向题造成此事。最终由开发商和物业赔偿几十万元

某小区游泳池一名6岁小女孩逃票溜进深水区溺水昏迷，三天后死亡。出事后，体总会及公安部门、卫生部门都赶到现场。提出按规定，开设游泳池必须要向当地的体育主管部门申报，在验收通过后才能营业。这个泳池和夲市小区大多泳池一样，从未申报过，涉嫌违规经营。检查过泳池后，体育总会又点出多处违规，如泳池应设置至少两个高1.5水以上的救生观察台，配备救生室和氧气袋、救生床、急救药品及器材等。应该在泳池相应位置设置相应的深水标，应该有持专业资质的救生人员及水质处理人员(现救生员是物业工作人员)，但这里均沒有。最终死者父母将小区物业及开发商一起告上法院.法院审理认为.赔付各项损失共计27万余元

2、水阀门

河西嘉业阳光城物管人员夜间检查水压，到了11层空关房，打开水龙头，里面没有水流出来，工作人员忘记关水龙头就走了，后水流出，从墙壁上流到楼下10层扬某家，致使花了20万元刚装修好的新房一夜之间成了“水房”。整个房子地板泡在水中，水是从厨房顶棚流下来的，墙壁、灶台等都是潮湿。灶台、电器都是品牌，而厂家表示“不包修了，因为被水浸泡过了夕”，因线路、水管都埋在地下，被水浸泡后很可能出现问题，而业主说眼看婚期已到，酒席喜糖都订好了，这怎么办？要求物管赔偿经济和精神损失！最终物业公司赔偿了业主损失。

3、公益设施

06年9月28晚，上海浦东南汇区某小区业主张某在小区健身区内用上肢牵列器健身，因钢丝绳突然断裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后脑直接着地，当即失去知觉，终因脑干功能哀竭于10月1日死亡。

物业公司说，在开发商购录健身器材后，其已检验了产品合格证，日后的维护、保养是生产商的责任。物业公司不是专业公司，平时对健身器材的管理只能凭肉眼判断是否存在安全室隐患，其已尽了物管之责。

生产商说其产品是合格产品，已根据合同约定每3个月巡视保养一次已尽到售后服务义务，牵引器选用的钢丝绳可承担15T重量，从断裂情况广判断，系非正常磨损，若属正常磨损则愿承担责任。

法院判决，物业公司系小区管理者，对小区内健身设施负有维护管理之责，受害人因设施原因，导致倒地死亡。物业公司对此负有疏于维护管理之责，没有尽到一个善良管理人之义务，对此应承担相应的民事赔偿责仼。在维护中，未尽心尽责，事故恰发生于其对健身设施进行巡视维护后的当曰。后法院了判决生产商与物业共同连带承担40多万元的赔偿责任

风险防范：

1、承接物业時，应做好承接查验对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的向题进行交底和记录，进行书面确认。对不具备条件开放的游泳池等公众设施应提出书面文字意见及有关资料，以备查验。

2、物业公司明确。自已的管理责仼范围，如共用部位、业主窗户坠落，阳台放置物品或悬挂物品坠落荫造成损失的，由业主承担全部赔偿责仼，管理责仼范围决定风险责仼承担授的范围。分请管理责仼，并公开宣传，促使业主防范风险意识提高。

3、在当前司法实践中，建筑物及其设施或附着物、悬挂物坠落造成的诉讼，举证责仼由建筑物或设施管理人和所有权人承担。通俗讲，就是损害发生后，受害人只需证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业公司在法律上有义务证明自已在管理过程中沒有过错或损害经结果是由受害人的故意行为造成的，如不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责仼。

(六)、维修服务

烟台市一名孩童被小区铁门砸伤，小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁门，被法院判决承担责任，一次性赔偿儿童人身损害３５０００元。

２００７年４月１８日傍晚，烟台市芝罘区某小区住户李某５岁的儿子在小区门口玩耍时，被小区大门砸伤。后经医院诊断，李某之子左锁骨骨折，住院治疗１３天。后经司法鉴定，其左锁骨骨折构成九级伤残。

李某与物业公司因赔偿问题未达成协议，遂将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。物业公司辩称，铁门是因为小孩玩耍时故意推拉导致被破坏，其所受伤害是由于其个人行为造成的，与物业公司无关。

烟台市芝罘区人民法院审理认为，小区物业管理部门对小区的物业设施有维护、保养、管理的责任，发现不安全隐患应及时予以修缮、整治，即使不能及时修复，亦应设置警示标志，而被告未作任何处理，李某的儿子不应承担民事责任。最终，法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计５.５万余元。 被告物业公司对一审判决不服，上诉至烟台市中级人民法院。日前，经烟台中院主持调解，双方当事人达成协议，物业公司支付李某之子人身损害赔偿金３.５万元。

风险防范：

明确维修责仼范围和经费渠道：维修范围是共用部位，中修以上工程要纳入维修资金，降低物业管理的风险责仼。(06年物业管理师考试题就有其内容)。

五、业主使用不当或违规行为引发的风险

在物业日常使用过程中，业主对物业使用出现不当行为，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用没施设备和场地等，有时难以确定责任人的,业主过错，企业担责，业主生病、企业吃药。

1、南京近期发生胡先生骑车路过中华路时，突然被一个大罗卜(一斤半重)砸中太阳穴，当即头晕不能骑车，报警求助，民警到场，找到腌制罗卜的二楼住户，经调解赔了300块钱。企业要提醒住户，阳台上晾硒物品，一定要做好防护，以免坠落伤人。

2、《深圳好来居高空坠物案》

2006年5月31日下午5时40分左右，上小学4年级的小宇在放学回家路上，途经位于深圳市南山区南山大道与海德二路交叉口处好来居大厦旁的人行路面时，被一块从天而降的玻璃砸到头部而死。

南山警方成立专案组调查，但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭，提出76万多元的民事赔偿。2008年3月18日，南山法院作出一审判决：可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自好来居楼上，本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失承担30%的赔偿责任，共计 22.9万余元。其他业主不承担责任。

小宇父母不服一审判决，向深圳市中级法院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并改判73户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76万余元。

好来居的物业管理公司也不服一审判决，提出上诉。经深圳中级法院审理，作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元，总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。

六、企业运作时的风险

(一)、企业承诺

司法突出“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条规定，即是扩充了物业企业应承担义务,“为更好维护业主权益，司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服企业应承担义务的依据范围。即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。”

因此，物业服务行业要对履行委托合同，避免因服务存在瑕疵承担违约责任，同时，要对相关承诺以及类似行业规范进行清理，在保持先进性同时，要有可操作行，要诚实信用，一诺千金。