物业企业八大风险的

上述条款规定，在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为，不仅物业服务企业要在职责范围内及时处理，广大业主和业主大会、业主委员会也应按照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主，可以从两方面维护自已的权益。一是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉；另一方面可根据法律法规，对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。

巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、管理，坚持装修期间的现场巡检，随时记录有关亊项，及时采取应对措施，做好全方位的日常监管。(巡检要有规定、有记录、有检查)

制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、制止时，要在职责范围内，采取合法合理措施，切不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动。要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知，并请当事人或装饰装修单位签字确认，事后要做好证据保全，为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。

报告及时：物业服务企业对劝阻制止无效的，应及时会同业主委员会向有关行政执法部门送达书面报告，避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，物业服务企业应将书面报告抄报社区居委会，并可张贴告示，让广大业主有对私拆乱改的知情权和对处理过程的监督权。

(二) 、治安

主要指由于外界第三人的过错和违法行为，给业主造成人身伤害和财产损失等风险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内，入室盗窃、抢夺抢劫、故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生，给秩序维护服务工作带来了严峻的挑战和高风险

曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无期徒刑，09年被假释，通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍，当上香樟园小区的保安，而这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司更替，原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出，而新的物业公司已经提前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业：

原告认为世豪与开发商签订的“前期物业服务合同”中明确约定，“保安应24小时值班，无重大火灾、刑事事故”，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业的保安，且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，担任保安一职明显存在过失，对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任，受害人家属要求物业赔偿全部损失57万余元。

世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职，离开世豪物业公司，而案发是在12月23日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在12月21日就已经和新物业进行交接，至12月31日交接结束，因此世豪不应该承担相关法律责任。

第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是2011年1月1日，虽然世豪在2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的终止，世豪的扫尾工作仍在进行，直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动，名城认为自已没有任何责任。

区法院审理认为：

1、物业服务合同是一种有偿的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服务，不是治安保障服务，只能提前发现并制止。根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司的安全保障义务是一种预防性行为，它并不必然能够阻止业主及相关人员的财产、人身遭受第三人的侵害，只是对不法人员产生威慑作用，客观上减少发生侵害案件的可能性。

2、世豪物业履合同的终止日期是2010年12月31日，新物业从2010年12月21日已经逐步交接，案发期间，两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安，由其牢友介绍来的，公司在保安人员的审核上存在过错，综合相关情况，两家物业公司应当在能够防止或制止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012年，法院判决世豪物业赔偿7万元，新物业赔偿3万元。

原被告三方均不服判决，同时提起上诉，市中院经过审理，作出维持原判的终审判决。

风险防范：

1、做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容

2、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。《条例》第二条规定“物业管理……维护物业管理区域内……相关秩序的活动”并非是治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全问题的责任。中物协(2008)1号文中明确对协助开展安全防范人员使用“秩序维护员”称谓，企业在签订合同时，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。

物业管理项目内，发生业主被盗等治安案件，物业公司是否承担责仼呢？这要看物业公司是否履行了服务合同责仼。物业公司根据相关口合同履行了责仼，而被盗事情仍然发生，这是一神不可抗拒行为，物业公司没有违约也就沒有义务承担责仼。

( 三) 、车辆管理

主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损，车辆失窃等现象，该类事件和诉讼，物业公司面临可能赔付金额较大的风险。

车辆被盗：

1)、8月17日早晨，业主孟先生在城南小区内摩托车不见了，后状告物业公司说，业主办理入住手续时，物业公司与所有业主签订了《业主公约》《车辆行驶停放管理规定》，要求进出小区的机动车要领取出入卡，对出入车辆进行登记、凭卡取车，但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。认定对小区管理存在疏漏，要求索赔九千元。

建邺区法院在案件审理中对小区的监控、录象设施进行了现场勘验，查明小区的值班保安不能正常操作监控、录象设备，认定物业公司小区监控器及探头不能完全正常使用，只能对小区东、南侧的物业、道路、大门等实施监控，而对小区西、北侧范围无法实施监控，设备多数功能按纽失灵，无法正常使用。在孟先生摩托车失窃的当晚，值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。

法院审理认为，物业公司不能提供“案发当晚孟先生车辆是否停入小区”的反证，应当推定摩托车是在小区内丢失的，物业公司与孟先生等业主，建立了物业服务法律关系，应履行对物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，其在履行义务时存在疏漏和瑕疵，应承担60％赔偿责任，即3970.80元。后物业公司上诉中院，强调物业公司履行了在保安方面的全部责任，并且双方形成的并非是保管合同关系，业主财产毁损丢失的责任应由内车主自行负担。市中院驳回上诉，维持原判，理由是“物业公司不能举证证明对摩托车丢失已经尽到了合理的安全防范义务。”)。(民事诉讼中举证责任的一般原则是“谁主张、谁举证”，然而在一些特定情形下，提出主张的当事人因为客观原因难以提供证据证明自已的主张，此时由对方当事人提供证据则更为恰当，这就是举证责任倒置。)

2、)深圳李某驾车到住宅小区看房，进入小区时入口保安人员发给一张车辆出入证，并申明出大门时凭此证放行车辆。李某半小时后看完房下楼，发现自己汽车已不翼而飞。

防范措施：

1、掌握政策法规，增加风险防控意识，了解司法审判意见，地方规章有关规定(市办法规定，需要保管的，另订保管合同)。

2、细化停车合同，明确管理责仼。

3、运用科技手段，完善防控体系。如运用门禁识别系统、电子监控系统等。制订车辆停放管理制度，对车辆出入严格管理。对进入停车场所有车辆发放停车凭证，凭证出门。

4、运用保险机制，转移赔偿风险。

(四)、消防事故和隐患

消防设施的维修保养不善，无消防用水供应，消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此承担刑事法律责仼。

(五)、设施设备管理