08级财政学

广州大学松田学院

财政学课程作业（1）

题目（中） 政府介入地产业的成因分析

——基于财政理论的视角

姓 名 冯妙岚 年 级 08级 班 级 国际金融（3）

2011年3月24日

《财政学》作业1

政府介入地产业的成因分析——基于财政理论的视角

（08金融03班 冯妙岚 0801010355）

内容摘要：形成近年来中国房地产价格迅猛上升的原因有许多方面。在这当中地方政府在房地产市场的发展过程中是用一只“有形之手”对土地市场进行垄断性控制，对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。这个因素无法忽略。无疑政府在地产业中充当重要的角色，促进地产行业的健康正常发展。 关键词：政府 房地产 价格 分析

背景透视：随着我国房地产行业的日益升温，房地产价格只上不下的趋势，令很多购房者都停止了脚步，这一状况，不仅加重了中产阶级的负担，更加加重了平民老百姓的负担，购房难上加难。为了适当控制这一趋势的恶化，政府不得不伸出“无形的手”来监管这个房地产行业。政府不得不要采取相关措施来缓解房地产价格的持续上升，确保房地产行业健康文明地发展。 一、政府介入房地产业的动因分析。 （一)地方政府收不抵支，谋求经济效益。

地方政府收不抵支，为求房地产行业顺利发展，谋求经济利益，地方政府加入房地产是必然的趋势。是追求效益的一种手段，一种途径。行政事业性收费、政府性基金和土地出让金构成地方政府财政预算外收入，可是由于税制改革后，导致地方政府流动资金大量减少，收不抵支，财政支出的压力增加，促使地方政府寻求其他获得资金的渠道，慢慢将视线移向了土地资源。就土地供给制度而言，地方政府可以获得三种收益：一是土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取；其次是地方政府可以通过低成本拆迁把获得的土地出售；另外还有税收及其以外的各种收费。土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”，土地有偿转让收入目前仍为地方政府所独有，计入预算外收入，是地方政府预算外收入的主要来源。这一收入从1999年的114亿元增长到2005年的3700多亿元。看到这样一个数据，我们都明白到，地方政府为何介入房地产业，因为它良好的发展前景，它丰厚的利润能填充地方政府的财政，在一定程度上。另外房地产市场与其他行业相关性大，国家政策支持其发展；地方政府土地财政受益，推动其发展；中国老百姓消费观念，保证其发展；市场预期、通货膨胀等，扩大其发展；中国经济区域发展现状，决定其发展的方式。

(二) 地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的第二重身份。

地方政府必须全力协调配合中央或者上级政府的宏观社会、经济、政治目标，比如经济增长、社会稳定，而这种配合是通过政绩考核等机制得以贯彻执行。中

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《财政学》作业1

央政府发展的目标就是地方政府必须努力的目标。关于政府的职能，从历史发展看，主要应是提供法律和秩序，并保护产权以换取税收。到了二战以后，西方经济发展到新的历史阶段，才特别强调用“看得见的手”去弥补“看不见的手”的缺陷，强调国家干预在经济中的重要性。在二战以后独立起来的发展中国家，大都面临着政治稳定、经济发展等重大问题，更强化国家对经济的干预。在中国曾通过计划经济手段，把这种干预发挥到极致，在“路径依赖”之下，至今政府仍对经济进行高度参与，一直扮演着经济直接推动者的角色，因而地方政府必须全力协助，推动经济发展。此外社会稳定与经济增长、地方就业密切相关。因而，推动地方经济的增长成为第二重身份压力下的首要选择。 二、分析我国房地产市场的现状，对策。

我国房地产处于地方政府过渡干预，投机因素过重，泡沫较浓重，区域发展严重不平衡这样一种状况。这样的状况不仅对我国房地产的发展起着很大阻碍和发展不平衡，而且还严重影响着人们的生活质量和租房问题，进一步阻碍了建设全面的小康社会，实现人们的安居乐业的伟大创想。针对这一状况，要改变地方政府对于城市房地产的深度介入，需要一整套的制度变革，目前较易实现的变革措施主要有：

1．运用土地“年租制”克服地方政府的短期行为。

现行土地出让金往往是一次性收取，如果实行“年租制”，变成分为几十年收取，其他税费也应平摊到住房寿命有效期内的保有阶段，这样在很大程度上可避免地方政府行为的短期化，也可减轻地价对于房价的影响。

2．坚持科学发展观，改革行政管理机制。 应该坚持科学发展观，进行行政管理机制改革，激励地方政府把发展经济的主要精力从房地产上转向工业升级和城市竞争力的提高上，而不是把房地产作为财政和加快发展的“支柱”或“摇钱树”。

3．加强对房地产的财政、金融和土地调控。 财政和金融政策均要减少对房地产消费的刺激。强化央行对于投机性购房的信贷约束，强化商业银行住房信贷风险管理，硬化申贷条件，降低银行信贷在房地产中的开发、购买环节上的过大比例。可适时采取结构性升息措施，抑制房地产泡沫化继续发展。在继续采取严格的土地调控政策的同时，努力优化房地产的供给结构，主要是增加中低档住宅的供给。

此外，政府还应该加大保障性住房投入；遏制房地产投机；平衡区域经济发展。更好地站在居民的角度设身处地地想问题，做事情，保障居民的个人利益，保证居民的生活质量。

很多人都会把泡沫的房地产市场归罪于开发商，其实想深一层，我们知道开发商的行为是属于正常的盈利行为，每一个开发商都想攫取最大利润，在某一程度上，他们没有错，这些都是市场游戏规则决定的。如果出现问题，是由于政策以及政府管理能力的原因。正如刀、枪本身不是问题，问题在于使用刀和枪的人。

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《财政学》作业1

三、结论

总之，政府在加强宏观调控的同时，不能忘记努力推进市场化改革的基本责任，更不能以加强和改善宏观调控来替代改革，以政府力量替代市场力量，以“看得见的手”替代“看不见的手”。应该把深化市场化改革同加强和改善宏观调控结合起来，标本兼治，稳定住房价格，促进房地产市场的持续、健康、平稳发展。有我们这一代的爱国青年将要投身社会主义建设，祖国的房地产行业一定会健康、有序、和谐发展，使全国人民的住房生活水平实现小康。

参考文献：

[1] 石文睿,中国房地产行业的现状分析与思考[J].2005.

[2] 刘玉录,在现今中国房地产市场的状况下，需要政府较深度的介入[J].2007. [3] 张岑遥,城市房地产价格中的地方政府因素：成因、机制和效应[J].2005.

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