房地产最近法律政策讲义

效。

《昆明市国有建设用地使用权转让管理暂行办法》

已经2011年12月14日昆明市国土资源局第二十九次局业务办公会通过，现予公布，自2012年2月16日起施行。

一、转让国有建设用地使用权的条件

第五条 转让国有建设用地使用权，其宗地开发应具备下列条件：

转让国有建设用地使用权时其地上建（构）筑、其他附着物未建成的，应当按照出让合同约定的建设条件和规划部门的要求进行投资开发。转让开发建设投资额应达到出让合同规定的地上建（构）筑物、其它附着物投资总额的25％以上。

上述项目的开发投资额和地上建筑物、其它附着物投资总额均不包含土地取得的相关费用。项目的开发建设投资额度由土地使用权人委托造价部门核算后报住建部门认定。

（二） 转让国有建设用地使用权时其地上建（构）筑物、其他附着物已经建成的，应当取得房屋所有权证书；

（三） 按照合同约定进行投资开发，已形成工业用地及其他建设用地条件的。

二、禁止转让的情形

第六条 有下列情形之一的不得转让： （一）不符合本办法第五条规定的；

（二）司法机关和行政机关依法查封、扣押或者以其他形式限制房地产产权权利的； （三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）农村集体经济组织或股份制企业，未经集体经济组织或股份制企业三分之二以上成员（或股东）同意的；

（六）权属有争议的；

（七）列入城中村、旧城改造范围等政府明确不予办理相关产权转移手续的； （八）已构成土地闲置未进行处置的；

（九）未缴清出让价款及相关税费、未依法登记取得权属证书的； （十）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

三、其他规定

第十条 国有建设用地使用权转让应当按照原用途办理转让手续。实际用途与国有土地使用证载明用途不一致的，不得办理国有建设用地使用权转让手续，并依法处置。

第十四条 国有建设用地使用权转让价格低于评估价格的，县（市）区人民政府可行使优先购买权。

第三章 房地产工程建设 第一节 招投标相关法律法规

引子：

《中华人民共和国招标投标法实施条例》2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行。

《云南省招标投标条例》2012年3月31日云南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2012年5月1日起施行。

一、履约保证金的规定与在建工程追加的特别规定

（一） 履约保证金的规定——《中华人民共和国招标投标法实施条例》

第58条招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证

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金不得超过中标合同金额的10%。

第66条 招标人超过本条例规定的比例收取投标保证金、履约保证金或者不按照规定退还投标保证金及银行同期存款利息的，由有关行政监督部门责令改正，可以处5万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（二）在建工程追加——《云南省招投标条例》

在建工程追加的合同金额不超过原合同金额10%且不超过200万元的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的，可以不招标。

二、背离合同实质性内容的禁止性规定

《中华人民共和国招投标法》第46条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

《中华人民共和国招标投标法实施条例》又对此进行细化规定。第五十七条 招标人和中标人应当依照招投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

即该规定 禁止了招标人和中标人通过修改协议或签订补充协议等形式，变更合同实质性的内容。

昆明市关于燃气设施工程费与太阳能供热系统与建筑一体化应用的要求

一、燃气设施工程费 昆明市发改委、昆明市住建局2011年2月22日发出了《关于商品房建设项目燃气工程建设费收取问题的通知》。2011年5月1日之后取得预售许可证的，一律不得在房价外收取燃气设施工程费。

二、太阳能供热系统与建筑一体化应用

昆明市建设局、昆明市规划局《关于加强昆明市太阳能供热系统与建筑一体化应用管理的通知》要求：自2008 年6 月1 日起，凡城市规划区内新建、改建、扩建的住宅、学校学生公寓、酒店、工厂生活设施、幼儿园、体育场馆、医院、养老院、孤儿院、康复中心、游泳池、桑拿、休闲会所等热能消耗量大的单位和个人，必须配置太阳能集中或分户供热系统。 拟不采用太阳热水系统的，由建设单位提出书面原因，建设行政主管部门召集专家对原因进行分析论证后作出决定。

太阳热水系统属于建、构筑物的组成部分，应列入建筑工程投资总造价，不得再另行向购买者收取费用。

第五章 《婚姻法解释（三）》关于房屋相关权属的规定

引子：《婚姻法》新司法解释导致的“房产恐慌”（来源：腾讯网）

一部《婚姻法》新司法解释，一纸房产证，最近让许多“准婚族”和“老夫老妻”既无奈又纠结，甚至产生了“房产恐慌”。更有一些人人争着在婚前把房产证加上自己的名字。针对“加名族”，各地也有相关法规规定了加名需缴纳的“加名税”。可见，名字也不是想加就能加的。

那么。面对新婚姻法和婚姻，房产证“加名法”究竟管不管用呢？ 婚姻法新解掀房产证加名热 调查称女户主占四成

新婚姻法解释的出台，让很多夫妻觉得只有在房产证上写上双方的名字才算吃了“定心丸”。相关人士告诉记者，对于已婚有房族并且房产仅属于夫妻一方的消费者来说，如果全款购房或者贷款已经还完，可以直接进行更名，只需要在建委提交相关资料，办理更名即可。

案例：女方要求房产证加名被拒离婚

“我们结婚前，小曾的父母花了100多万给我们买了套70多平方米的房子。”小张说，当时房子买了后，小曾家没钱装修，她和父母要了20多万元装修房子。“前些天，他在弄房产证，我问他加不加我

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的名字，他不搭理我。这几天，朋友们都说新的婚姻法司法解释实施，房产证加上我的名字才会更有保障，”小张说，不管怎么样，她家也出了力，房产证加不加名字是小曾一句话的事，没必要拖着。她又催小曾。迫于无奈，小曾说出了自己的想法。他说，这房子是他父母买的，怎么说也是他父母的钱，不好意思加小张的名字。

一、夫妻共同财产和个人财产规定 （一）约定财产制

夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

（二）法定财产制

夫妻没有约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产所有，或约定不明确的，适用婚姻法法第十七条、第十八条的规定。

1. 夫妻共同财产（婚姻法法第十七条）

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （1）工资、奖金；

（2）生产、经营的收益； （3）知识产权的收益；

（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （5）其他应当归共同所有的财产： ①一方以个人财产投资取得的收益；

②男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

③男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2. 夫妻一方的财产（婚姻法法第十八条） 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （1）一方的婚前财产；

（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； （3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （4）一方专用的生活用品； （5）其他应当归一方的财产。

婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

二、婚姻法解释（三）对房产的规定

第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理（第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。）

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定（第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：??（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产??），视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

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第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿(第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。)。

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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