房地产抵押估价报告两篇

物价、南京市财政局关于转发《省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复》的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费150元/m2；白蚁防治费2.3元/m2；教育地方附加费10.0元/m2；散装水泥基金2元/m2；新型墙体材料专项基金8元/m2；即：172.3元/㎡×32484.16㎡=559.70万元 开发成本=4872.62万元+487.26万元+487.26万元+812.10万元+559.70万元=7218.94万元 2.2管理费用

该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为：管理费用=（土地成本+开发成本）×管理费率=（10062.00万元+7218.94万元）×5%=864.05万元 2.3投资利息

投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：10062.00万元×[(1+6.66%)1-1]+（7218.94万元+864.05万元）×[(1+6.66%)0.5-1]=969.24万元 2.4投资利润

第 17 页 共 49 页

是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：

投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）×利润率 =（10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元）×0.4 =7645.69万元 2.5销售税费

营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计，则销售税费为：

销售税费=（10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元）×0.0555 =1485.18万元

2.6估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费

V=10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元+1485.18万元=28245.1万元 （二）采用市场比较法测算： 1、估价对象第一层测算过程

比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价

第 18 页 共 49 页

对象价格。 1）选取可比实例

针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。

2）编制比较因素条件说明表 表2比较因素条件说明表

离商业位于商业中心的中心 距离 繁华区程度 域因素 交通域的商高 业集聚程度 道路及优 优 优 优 高 高 高 所处区心 心 心 位于商业中位于商业中位于商业中便捷 停车情程度 况

第 19 页 共 49 页

公交线 较多 路情况 配套设施 环境质量 区域规划 临街类型 建筑结构及质好 量 个建筑物装修情一般 别况 因物业管理 素 成新度 楼层 人流量 较好 新 一层 多 一般 新 一层 多 一般 新 一层 多 一般 新 一层 多 一般 好 好 好 好 好 较好 优 优 较好 优 优 较好 优 优 两面临街 较好 优 优 两面临街 较多 较多 较多 两面临街 两面临街 4）根据因素比较表进行价格修正及评估测算 价格修正及测算表

待估房比较因素 地产 案例一 案例二 案例三

第 20 页 共 49 页