青浦区农村居民居住质状况分析报告1-3

3、新农村建设目标与农村居民住房大量出租存有矛盾。新农村建设的其中一个目标是“村容整洁”。但是由于出租房的低投入高回报，使的违章建现象很难杜绝。乱搭乱建的“出租房”周围，马夹袋、包装纸等生活垃圾随处可见，既影响农村整体布局美观，又影响农村生态环境建设。新农村建设还有一个目标是“乡风文明”，但是由于农村大量收租阶层的出现，稳定的房租收入，使部分农民既不愿就业，也不愿参与社会事务，饭碗一丢，麻将一开，心甘情愿成为社会闲杂人员，这一类人群的存在对勤劳奋斗的传统美德产生了相当大的冲击。一方面要求建立与现代化国际大都市相适应的社会主义新农村；另一方面大量出租房带来的社会隐患不断显现。科学制定农村出租房管理制度刻不容缓。

三、认识与思考

1、探索宅基置换新方式，提升农村土地利用率。当前我区的宅基置换主要是按“以房换房”的方式进行，即农村居民出让宅基和住房，由政府统一规划建设农民中心村，再以成本价格将中心村的房屋出售给动迁农户，实现宅基地的置换。这种方式并不能实现土地利用率的最大化，尤其一些农民中心村是以别墅区的形式出现，更是对有限土地资源的再次浪费。这就要求今后在中心村的规划和建设过程中要严格按照节约土地资源的根本思想，建造多层或是高层商品房，不能再以别墅形式的商品房出现，以提高土地利用率。与此同时，在坚持政府统一组织安排、建造“中心村”的前提下，拓展农村宅基置换

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方式，在充分考虑农民可以接受的条件下，倡导通过市场价赎买、土地入股分红、提供就业和保障等多种形式的货币化补偿的方式进行宅基地置换，给农民有更多的选择方式。对愿意按“货币换房”的居民予以必要的奖励，并对其进城购买商品房免税或退税或贷款低息或贴息等优惠支持，确保土地利用的最大化。

2、科学制定城乡规划体系，加快农民中心村建设步伐。坚持规划先行，加强组织管理和规范操作，积极、合理、有序推进农村居民集中居住工作。一方面农民中心村建设必须与城镇发展规划相结合，防止农民中心村内部环境是城镇，外部环境是农村的现象出现。农民中心村必须在让农民真正得到实惠的基础上，高起点高标准的进行规划和建设，这就要求在中心村内部不仅要根据商品房的要求进行规划和设计，而且也要根据农民心理和生活习惯的演变进行规划和建设。而在中心村外部则要综合规划发展绿化、交通、商业、服务业等具有城市特色的产业经济，确保迁入农户享受到在出行、购物、入学、就医等城镇生活上的便利。另一方面农民中心村建设必须与产业布局规划相结合，避免动迁农户生产活动与生活起居相脱离的现象发生。依托合理的产业布局，从根本上解决动迁农户的非农就业问题，以此来推动和加快我区的城镇化步伐。

3、完善农村出租房管理制度，推动新农村建设稳步发展。目前农村房屋出租已形成相当的市场，房租收入也是当地居民和村民的主要收入来源。鉴于农村出租市场需求与供给都存在的客观现实，一方面政府应加大力度积极引导，加强农村出租房市场建设，实施出租房

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屋申请登记制度，本地农村居民必须取得有关部门或村、居出具的出租许可证，方能出租交易，严禁危房，破旧房，临时搭建房和不具有居住条件的房屋出租交易。出租房所在村、居要加强环境卫生管理和整治，制订租住人行为规范制度，并要加强引导和教育，开展选树文明卫生租住房活动等，创导良好的文明、健康生活方式。另一方面政府要积极、健康引导社会资金投入，可以规定建设商品房中划出一些作民工公寓，可以鼓励用工单位出资、集资并以社会化管理的方式建设民工公寓。建设农民工公寓要防止投资房地产化倾向，房型结构、设施、布局等既要有利于规范管理，又要切实符合农民工的需要和特点，要有完备的配套设施，方便农民工居住和生活。

青浦区农业普查办公室 杨志军

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