完善房地产金融市场

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完善房地产金融市场

作者：刘 杰 曹 炜

来源：《沿海企业与科技》2008年第03期

［摘要］文章从分析我国房地产金融市场现状入手，指出房地产金融市场体制存在的五个方面的问题，阐明完善房地产金融市场体制对于保护金融市场安全、促进我国经济和房地产市场健康发展的重要意义，最后针对存在的问题提出相应对策。 ［关键词］房地产；金融市场；体制

［作者简介］刘杰，山东省兖矿集团物业管理分公司济东新村，研究方向：经济管理、房地产管理、物业管理，山东济宁，272072；曹炜，山东省兖矿集团经济技术学会，研究方向：经济技术管理、房地产管理，山东邹城，273500

［中图分类号］ F293.35 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2008）03-0015-0003

房地产业和金融业历来是紧密关联的，随着全球经济一体化和世界金融业经营模式和监管模式的变革，我国经济的持续发展和城市化进程使二者的行业依存关系更加紧密，行业发展的关联度越来越高。

目前，在世界金融主流体系经历金融经营模式由分业经营向混业经营转变，监管体制由分业监管向综合监管的变革中，我国金融业面临全面开放金融市场的挑战。而房地产业是当前我国经济发展的支柱产业。而且由于我国金融市场存在资金过多、流动性过大、房地产投机炒卖过热的问题，抑制房地产投资和房价过高，防止房地产产业危机是我国宏观调控的重中之重。2006年以来，国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大前所未有。先后推出的调控政策措施涉及五大层面，有10 项之多，如“国六条”的出台、2007年央行十次上调准备金率5.5个百分点、提高首付、外资核准等等。这些措施目的是通过金融收缩来抑制投资和投机，使房价回落，使房地产企业的赢利模式改变，加快优胜劣汰行业整合，但实际效果并不理想。原因固然很多，我国金融市场体制不完善、房地产金融市场体制不完善是主要原因。 综合分析，房地产金融市场体制存在的主要问题反映在五个方面。 一、房地产金融市场体制存在结构缺陷

一是资本市场结构缺陷：股市不健康，债市缺位，银行流动性过剩，信贷产品单一，融资渠道狭窄；形成信贷扩张与紧缩的调控体制尴尬。二是住房融资二级市场缺位：住房信贷周期长，货币资本在流动过程中物化形态的金融资产缺乏市场配置、调节，使大量房地产信贷沉淀，既不利于有效的金融监管，也使债市发育不良，造成房地产资本一级市场结构畸形。三是宏观调控与房地产金融市场和房地产业之间缺少既具有市场资源配置（水平调节）功能，又有

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垂直调节传导功能的二级组织体制。这是我国现行房地产金融调控问题的体制原因。比如利率、准备金率、税收调控，都是针对资本量从头到尾两个环节调节，同样存在过程的监管和调节缺位；与社会政策、行业政策、法律等政策工具效用互动，协调配套的功能缺陷。 二、房地产金融市场的政策调控传导机制受利益机制制约

我国银行的赢利手段主要是利差模式，利差模式追求一定的贷款规模。同时金融市场流动性过剩增加了银行的放贷压力，加上地方政府的业绩考核以GDP增长为主，使得地方政府长期保持投资冲动，与银行放贷需求形成利益机制，这种体制上的因素导致房地产金融市场宏观调控政策传导变形。如监管调控叫停未封顶楼盘按揭的文件下发到各商业银行，多数银行应对的措施却是琢磨通过各种方式躲过政策的限制。比如说，在楼盘封顶前，先受理审核借款人的个人资料，这类做法可确保银行在第一时间抢到客户。还有一种做法，是先将按揭贷款打到开发商账户上，同时把这个账户冻结。追逐利润是商业银行的天性，以个人住房贷款为龙头的金融业务，在当前无论质量还是效益都符合银行价值最大化的要求。银行一旦面对现实的赢利压力，在资金充裕而运作渠道狭窄的情况下，信贷扩张便成为很现实的选择；加上房地产金融市场缺乏体制上的统一，央行压缩信贷的调控政策自然就会传导受阻。 三、房地产金融市场的安全和风险防范机制因体制缺陷而脆弱

一是对房地产金融市场的规范监管因体制的原因难以做到全面全过程。比如对进入房地产业的资金如何实施全面全过程的跟踪、评价和信息处理，从技术上看不难办到，可涉及到的部门利益和法律关系调节尚存在体制上的缺陷。还有国际金融经营体系变革和对外开放金融市场，对我国尚不完善的金融体制形成挑战和冲击。比如房地产金融经营模式和金融监管模式的调整环境将会复杂多变充满风险。二是房地产金融市场信息机制的缺陷导致对市场风险的评估失真。如我国房地产金融市场存在信贷结构与房地产企业资本金结构，企业产值结构与利润分配结构信息失真，造成银行资本回流结构诸多环节的信息失真和风险积累。三是宏观金融调控与房地产金融市场运作机制不协调。四是房地产金融市场风险管理技术和机制运作协调经验不足。比如在金融混业经营的环境下，要求金融市场体系与监管机构之间，与房地产行业之间的协调与合作是具体的、程序化的、制度化的，这正是亟须完善的地方，许多探索也需要时间的磨合和实践的检验。2006年的两道限制外资炒房政策，对外资利用自有资金等方式在中国投资房地产的行动收效甚微，国内金融市场却陷入既难以满足中资房地产企业扩张融资需要，又面临抑制投机投资的制度尴尬。这既说明房地产金融市场安全防范机制存在问题，也说明金融制度创新是个动态的过程，与国际金融的接轨点要根据本国金融发展阶段、发展方向及监管能力等诸多因素来选择才能成功。

四、房地产金融市场运作机制存在结构缺陷

主要是资本市场结构严重失衡，银行信贷占房地产金融投资结构的80%以上，信托融资、债券融资、证券融资等在房地产资本市场所占比例很小，无法形成一个健康的房地产金融市场。在宏观金融体制缺陷的前提下，必然导致单纯金融政策对房地产投资调控的失灵。而房地