以股权方式转让房地产，看看苏州税务机关、法院的这个最新处理和判决[税务实务]

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以股权方式转让房地产，看看苏州税务机关、法院的这个最新处理和判决

【税务实务】

近日,苏州翡翠国际社区置业有限公司(以下简称翡翠公司)收到了苏州当地法院的一则判决,将面临当地税务处罚及税务处理金额合计逾8200万元,而这笔处罚中最大的部分,来自2007年时一幅被苏州工业园区管委会”一地两卖”地块的土地增值税重复征收.

让时任翡翠公司行政负责人难以理解的是:从地块出让到引入新的投资者及转让部分股权,都是在园区管委会的主导和同意之下进行,为何事后当地园区地税局认定为偷税并处以重罚?

“类似的乱象在众多园区土地利益博弈中,并非个案.”有业内人士坦言,经历”卖地——房地产开发——征税”的黄金期后,无地可卖,园区面临新的发展模式升级和管理模式重构,这正成为国内众多园区发展的巨大挑战,各园区管委会必然承受着转型期收益高速增长难以为继的巨大压力,但不侵害投资者合法权益应是底线.

园区管委会主导”一地两卖”

2005年5月,上海静安置业(集团)有限公司、上海工业投资(集团)有限公司竞拍摘得苏园土挂(2004)07号地块,该地块含73043、73044以及73046三幅土地.上述竞得人设立翡翠公司进行开发建设.2005年6月8日翡翠公司仅对73043、73044号宗地交付土地出让金并办理了土地证.当时由于资金原因73046地块未缴纳土地出让金,因此翡翠公司未能从园区管委会处得到73046号地块,更不能

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办理土地证以获得土地使用权.

2006年末,因房地产市场不景气,为尽快开发该地块,园区管委会引进了新加坡星狮集团.在当时的管委会领导安排下,由翡翠公司出资20%,星狮集团旗下五家公司各出资16%组建合资公司(即星隆置业(苏州)有限公司,以下简称星隆公司)准备共同开发73046地块(面积约472亩).经苏州工业园区管委会批准,苏州园区国土局与星隆公司又重新签署了土地出让合同,直接将472亩的73046地块出让给了该公司.星隆公司在向园区国土房产局支付了12.2561亿元的出让金后,获得了土地使用权证,使用权类型为出让.

同样,在园区管委会相关部门同意下,2007年5月15日,翡翠公司与星狮集团旗下五家公司签署《合作协议书》,约定翡翠公司进行股权出让、退出星隆公司等事宜.9月初,翡翠公司转让20%星隆公司股权,获得投资收益5527.4223万元,并按规定向国税部门缴付了1381余万元的企业所得税.

“这一系列变化,均在园区管委会相关部门直接安排或同意的情况下落实.从房地产的角度,此后几年苏州工业园内地价房价水涨船高,某种程度上,我们也错过了一个不错的机会.”上述翡翠公司的相关负责人坦言,但万万没想到的是,错过潜在的投资收益还不是最差的结果,2014年的一纸税务处罚决定书让翡翠公司完全傻了眼.

股权转让遭重征土地增值税

2014年8月22日,苏州工业园区地方税务局认定翡翠公司因2007年5月在转让星隆置业(苏州)有限公司20%股权时未缴纳土地增值税、营业税等税收构成偷税,作出苏园地税处20144号《税务处理决定书》及苏园地税罚20144号《税务处罚决定书》,税务处罚及税务处理合计金额9538.64666万元.