牡丹江市大庆路1#地块一级开发方案0725 - 图文

牡丹江市大庆路工业园区土地一级开发实施方案

图5—2 2012年7月上旬牡丹江四城区房地产成交价格对比图

图5—3 2012年7月上旬牡市四城区商品房成交量分布对比图

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三、项目潜在刚性需求

大庆路工业园区目前共有居民6000余人，现居住房屋多为上世纪六七十年代建造的棚户区。居住条件简陋、生活环境恶劣。大庆路工业园区承载者牡丹江市产业集聚功能。随着园区内基础设施的完善和大批企业的陆续进驻，大庆路工业园区的人口数量将会呈现井喷式增长，届时，这里还将承担人口集聚功能。这里可以提供的直接就业岗位预计在8000——12000之间。所以这一区域对于住宅、商服以及创业孵化服务的刚性需求非常巨大。而目前这一区域尚无现代住宅、配套商服。创业孵化服务机构更是空白。

大庆路工业园区1#地块项目具体情况：拟建设大庆路新型工业园区科工贸城市综合体，总投资6.75亿元，占地面积20.6万平方米，建筑面积45万平方米，综合体涵盖企业总部、商贸中心、餐饮酒店、孵化中心、工业展示馆等现代科工贸一体化内容，以实现为区域经济活跃、园区企业配套、周边居民便利的服务功能。

四、项目建设成本

（一）动迁补偿资金

企业5户，土地使用面积18.4万平方米，房屋建筑面积6.1万平方米,企业建筑平均补偿标准2700元/平方米，共1.65亿元。

居民532户，房屋面积2.7万平方米，居民房产平均补偿标准3200元/平方米，共8640万元。

补偿资金共1.65+0.86=2.51亿元

（二）基础设施建设资金

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按建筑面积计，配套费150元/平方米 150×45=6750万元

（三）房屋成本造价

房屋容积率按2.5计算，总建筑面积45万平方米，根据《黑龙江省建筑安装定额》，建高层（10层以内）每平方米为1650元（含全部费用），需投入资金7.42亿元。

注：每平方米成本价造均含所有交费与收费项目，主要包括土地出让金335元/㎡（按土地面积）,人防异地结建费76元/㎡等。

（4）总成本：2.51+0.675+7.42=10.6亿元

五、项目收益预算

总建筑面积45万平方米，其中商服5万平方米，创业服务中心5万平方米，工业展示馆1.5万平方米，住宅33.5万平方米。

1商服可收入4亿元（每平方米8000元价格出售，5万平方米×8000＝4亿元），住宅可收入10.72亿元（每平方米3200元价格出售，33.5万平方米×3200＝10.72亿元）。

2营业收入：创业服务中心经营性收入500万元/年（按年出租率50%、200元/平米年计算），2.5万平方米×200元/平方米＝500万元

3总收入：直接销售收入4+10.72＝14.72亿元，另外，经营性资产长期获利500万元/年。

4融资额度：需融资2.5亿元。

六、大庆路园区房地产市场未来前景预测

实施东北振兴政策特别是十一时期以来，牡丹江市实现了财政收

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入三年翻一番、地区生产总值四年翻一番、固定资产投资五年翻两番的跨越式发展，主要经济指标增幅省内领先。全市6个县（市）有4个进入全省十强县行列，农民人均纯收入连续七年名列全省第一。

对俄贸易额占全省的半壁江山、全国的十分之一左右，已成为沿边开放重要的“桥头堡”和“枢纽站”。2009年，综合发展指标跃居全省第一，为未来发展奠定了良好基础。

牡丹江地理位置优越，交通便利，四通八达，G10、G11高速公路已建成通车，东北东部铁路即将贯通，拉近了牡丹江与长吉图开发开放先导区、辽宁沿海经济带、沈阳经济区的距离，确定了牡丹江在东北亚经济圈的核心地位之。

大庆路工业园区属上风上水，开发早，配套全，基础好，规划较为统一，未来这里是企业白领、产业工人选房比较集中的地区。是满足居住、娱乐、消遣功能和承载、汇聚人口的集散地。其次依托完善的城市路网，城市快速路方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合园区内上班一族、拆迁住户居住。

由于该区域临近市郊，伴随着城市化、工业化的加速推进，这一区域对周边进城农民具有极强的吸引力，未来发展空间不可小觑；不同档次、不同价格的合理住宅布局，能够吸引低收入者、高收入者以及中产阶级等各个层次的购房人。各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有力的促进该区域甚至牡丹江地区的房地产业快速发展。

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