环城西苑环境改造项目三期可行性研究报告(拆迁安置项目可行性研究报告)

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莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。

目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安臵完成后的后续建设将建成环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。 2.3西安市莲湖区商业市场分析

莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业、印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。在“一线五区四平台”的发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济的进一步发展。

一是大兴路板块。莲湖区将在4至5年内，通过土地整理储备，盘活该区域8.3平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅、机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体的区域经济增长极。

二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯一在唐长安西市原址上重建的以盛唐文化、丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，一期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆、国际

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古玩城等，工程占地300亩，建筑面积为66万平方米；二期为丝路文化风情板块、国际商务、文化交流板块、大型现代住宅板块等，工程占地200亩，建筑面积为62万平方米，整个项目将于2010年全部完工并投入使用。

三是历史街区板块。莲湖区是一个回汉民共居区，回坊等历史街区的民俗餐饮文化形成了西安市的一大特色。街区内民俗、餐饮名店鳞次栉比，民族服饰、工艺品、清真副食、特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如“德懋恭”水晶饼、同盛祥泡馍、贾三灌汤包子、德发长饺子等清真餐饮、食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多的方便。

四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中的一条，有着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店、餐饮、购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化、大规模、高档次的商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内的商业地位，2007年西大街荣获“中国著名商业街”。而且西大街辖区内金融机构齐全、网点众多，工商银行、中信实业银行、招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区的发展做出了贡献，并且为附近居民的生活提供了极大的便利，促进了辖区内的商业流通。

五是桃园开发区板块。加大与西安高新区的产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。

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六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中的商务新区，是莲湖区新兴的商业中心。目前土门街心花园周围已有智圣物流、民生土门大厦、家世界购物广场、喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行、交通银行、建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。

七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地的机电产品商家入驻，进一步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心的特色经济格局。

在打造“七大特色经济板块”进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后的产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行一个街区主营一类产品制度，增强同类产品的聚集程度，实现街区产业集约化、规模化、专营化和特色化的有机结合，真正做到“一街一品”，拉动区域经济快速发展。

总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民的消费要求，有着良好的商业市场环境，是一个消费、娱乐、购物的理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带的一部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙、护城河为背景的城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全的特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好的市场前景。

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2.4项目SWOT分析

1、优势分析

区位：与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙、护城河以及环城西苑一二期，具有得天独厚的区位优势。

规模：项目占地面积大，可以通过富有创新性的规划和园林设计将项目本身规模优势进一步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。

开发商声誉和实力：投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚的政府背景，以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强的土地成片拆迁、基础设施建设、招商引资和运营能力。

商业氛围：项目所在地域比邻市中心、安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身的商业优势。

2、劣势分析

区域形象：周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除；

文化氛围：城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进一步发展这点可以得到有效规避；

拆迁安臵：涉及大量的拆迁、安臵和补偿，工作进展中将会遇到一定的阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量的商户、居民和租赁户，拆迁安臵工作存在一定的困难，但是投资商

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