均豪物业浙江上虞菜鸟物流园项目技术标132p - 图文

投标文件

投标项目名称：中国智能骨干网(CNS)上虞园区物业管理 投标文件分类：技术标

投标单位名称：北京市均豪物业管理股份有限公司

正本 投标文件递交时间：2015年5月20日

北京市均豪物业管理股份有限公司

第一章

一、 二、 第二章

一、 二、 三、 四、 五、 六、 第三章

一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 第四章

一、 二、 三、 四、 五、 第五章

一、 二、 第六章 第七章

一、 二、 三、 四、 五、 六、 第八章 第九章

一、 二、

目录

项目管理服务理念和目标 .............................................................................................. 2 服务理念 .......................................................................................................................... 2 管理目标 .......................................................................................................................... 4 项目分析和相应措施 ...................................................................................................... 6 项目概况 .......................................................................................................................... 6 物流园区物业服务特点 .................................................................................................. 6 需求汇总及分析 .............................................................................................................. 8 项目管理思路与目标 ...................................................................................................... 8 管理机制 ........................................................................................................................ 12 管理措施 ........................................................................................................................ 13 物业服务前期介入方案 ................................................................................................ 16 接管验收内容 ................................................................................................................ 16 交接验收组织架构 ........................................................................................................ 16 交接验收工作程序 ........................................................................................................ 17 接管验收分类标准 ........................................................................................................ 17 交接验收工作计划（示例，本项目根据后期施工进度定制计划） ........................ 19 交接所需流程图 ............................................................................................................ 20 交接所需表格文件 ........................................................................................................ 21 项目管理机构运作方法及管理制度 ............................................................................ 36 项目组织架构及职责 .................................................................................................... 36 管理机制 ........................................................................................................................ 39 管理措施 ........................................................................................................................ 40 员工管理 ........................................................................................................................ 42 监督与考核 .................................................................................................................... 52 物业管理用房及相应管理设施的配置 ........................................................................ 58 工作计划 ........................................................................................................................ 58 物资装备计划 ................................................................................................................ 58 物业的工程管理、保洁、保安、护绿、综合服务等工作标准与承诺 .................... 64 物业的工程管理、保洁、保安、护绿、综合服务工作的实施方案 ........................ 69 综合秩序管理方案 ........................................................................................................ 69 保安管理方案 ................................................................................................................ 71 消防管理方案 ................................................................................................................ 73 保洁管理方案 ................................................................................................................ 78 工程管理方案 ................................................................................................................ 85 绿化养护服务方案 ........................................................................................................ 89 物业招商及租户管理方案 .......................................................................................... 100 物业管理的应急措施 .................................................................................................. 106 突发事件的防范与应急措施 ...................................................................................... 106 突发事件应急预案目录清单 ...................................................................................... 106

1 | 132

北京市均豪物业管理股份有限公司

第一章

一、

服务理念

项目管理服务理念和目标

本项目现阶段的物业管理服务设计，主要是双方合作初期的基础物业服务工作，旨在服务于甲方（业主）、服务于客户（租户），服务于使用人（租赁企业的员工）三方面。因此，在整体服务设计上，要兼顾来自企业，房屋及配套设施，人的不同需求，对于企业，要考虑其行业特征：对于房屋及配套设施，作为企业生产及创造价值的工具，要减少，乃至杜绝因非计划性维护而导致的突发事故，保障企业平稳，稳定的生产运

营，对于使用人，要最大可能的满足其8小时以内的办公舒适性，以满足客户的服务需求为第一原则，方案围绕此原则展开！

我公司结合本项目特点，客户需求特征，建筑物特性，使用功能，系统设备，服务项目与服务需求等方面，针对性的制定，实施本项目的物业管理服务方案，一方面在认真做好日常服务工作的同时，不断丰富服务的项目和内容，结合均豪物业对物流园区管理中的经验，均豪将为物流园区使用者创造一个“安全、高效、精准、环保”的工作环境，另一方面通过均豪的服务管理工作，为前来办理各项事务的单位和个人提供舒适的环境和便利的服务，以优质，高效规范的服务协助上虞园区树立起全新的形象。 安全：

货物的安全是重中之生，盗窃、火灾是对货物安全的威胁点，所以我们在治安方面： 加强重点部位巡查，如车场、仓库区，绝对禁止无关人员进入。

建立快速反应机制，配备充裕的对讲机等通讯工具。

重视安管员自身防护，夜间巡逻必须两人以上，并配备必要的防身器材。 对园区内的监控系统实行24小时人员值守。 在消防方面：

加强消防培训与快速响应制度是消防安全的前提。 加强重点部位的防火巡查，特别是仓库区的巡查。

加强供电线路、开关及各类电器的巡查，防止短路引起的火灾事故，并保证消防设施的完好。

建立消防安全\四个能力\，检查消除火灾防患能力、组织扑救初期火灾能力、组织人员

安全精

准

环保

高效

2 | 132

北京市均豪物业管理股份有限公司

疏散能力和消防安全宣传教育培训能力。

定期召开消防安全例会，每月不宜少于一次，处理涉及消防安全的重大问题，研究、部署、落实本单位的消防安全工作计划和措施，并应形成会议纪要或决议。

通过多种形式开展消防安全宣传与培训。对每名员工的集中消防培训至少每半年组织一次；新上岗员工或有关从业人员必须进行上岗前的消防培训；消防安全管理人、消防控制室值班员和消防设施操作维护人员应经过消防职业培训，持证上岗。保证每位员工做到\三懂三会\，懂基本消防常识、懂消防设施器材使用方法、懂逃生自救技能，会查改火灾防患、会扑救初期火灾、会组织人员疏散。 高效：

对于物流园前期刚进入时，租户会有大量搬运业务，而且搬运时间没有统一性，而且对物业公司的需求也会个性化。所以前期我们会有经验丰富的管理人员长时间在现场为业主、租户等服务，保证其需要反应高效性。

物流园区管理中，车辆的高效管理尤其重要，车辆往返频繁，排队较多，物业管理中车辆登记必须高效，在管理中我们将会对车辆编号管理。

物流园区中，上虞园区物业管理方做事效率高效，另外租户对物业公司的处事效率要求高，所以在物流园区管理中，均豪物业从总部、分公司到项目管理中，单独为其形成一套精简、有效的流程，保证高效。 精准：

上虞园区的客户／租户主要以国际及国内高端客户为主，客户／租户的品味较高，对物业服务的需求偏重国际化，对物业服务的质量要求精准。所以均豪物业会制定相应的措施保证我方服务的精准度。 环保：

虽然物流园区中生活垃圾相对较少，但是在作业过程中会产生大量的包装纸袋／盒，从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等，建立园区垃圾分类的文化。

虽然公共区域内产生的能耗相对较少，但是我们在后期服务中将会加强对仓储区域的用电的节能监控。

均豪物业在以后提供物业服务中，秩序维护、保安、消防、保洁、工程各项服务及管理中将以“安全、高效、精准、环保”为理念，做好园区的物业服务。

3 | 132