土地 (基准地价法)

1、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。

（1）计算公式

根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：

Pi=P×（1+K）×Y×T×F×Kij 式中：Pi——待估宗地地价；

P——待估宗地对应的基准地价；

K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值； Y——待估宗地使用年期修正系数； T——待估宗地期日修正系数； F——待估宗地开发程度修正系数； Kij——容积率修正系数。 （2）测算过程 1)基准地价的确定

根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币。此次

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的基准地价内涵如下表-1，。

表1 ： 江门市各用途土地基准地价内涵

商业用地 住宅用地 工业用地 土地开发程度 价格类型 土地开发程度 平均容积率 价格类型 土地开发程度 平均容积率 价格类型 五通一平 首层楼面地价 五通一平 2.0 平均楼面地价 五通一平 1.0 地面地价 备注：五通一平：宗地红线外“通路、通电、给水、排水、通讯”，宗地红线内“土地平整”。 江门市区各用途级别基准地价如下表2：

表2 ： 江门市区2013年各用途级别基准地价表

单位：元/平方米

土地用途 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 备 注

商业用地 住宅用地 含路线价 6065 4367 2689 1839 1154 605 不含路线价 4699 3636 2534 1812 1149 605 1671 1169 901 611 409 — 600 485 409 336 274 — 工业用地 1.工业用地级别基准地价为首层楼面地价； 2.住宅用地级别基准地价为平均容积率2.0下的平均楼面地价； 3.工业用地级别基准地价为平均容积率1.0的地面地价。 表3 ：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表

用地类型 参照 基准 修正 系数 备注 对应的土地利用现状地类（一级类） 2

用地类型 参照 基准 修正 系数 备注 对应的土地利用现状地类（一级类） 批发零售用地 批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、餐厅、酒1.0 吧、超市、各类批发（零售）市场、加油（气）站用地等及其附属设施和金融证券营业场所等用地。 住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店（含公1.0 寓式酒店）、饭店、旅馆、招待所、度假村等。 商业基 准地价 大型商贸综合体是独立的、用地面积不低于20000㎡，容积率不低于3.5的集零售、销售、餐饮、连锁商场、百货商场、酒店、商务、金融、办公等于一体0.85 的大型商业专业整体项目场所用地； 商务金融用地是指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 上述用地以外的其他商业、服务业、用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回1.0 收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 城镇住宅用地指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅等用地。 别墅、低密度住宅用地特指容积率小于1.0的别墅、低密度住宅用地。 工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。 采矿用地指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 仓储用地指物资储备、中转的场所用地；物流用地指物流产业用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施用地（含大型专业批发市场场所用地）。物流用地须经市政府或市政府授权的部门认定。 商服用地 住宿餐饮用地 商服用地 大型商贸综合体、一般商务 金融用地 商服用地 其它商 服用地 商服用地 城镇住宅用地 别墅、低密度住宅用地 工业用地 采矿用地 住宅基 准地价 1.0 3.0 1.0 住宅用地 住宅用地 工业用地 工业用地 工业基 准地价 1.0 仓储、物流用地 工业基 准地价 1.0 工业用地 公共设施用地 工业基 准地价 0.7 公共设施用地指用于城乡基础设施的生产用地。包括给排水、消防、环公共管理与公共服卫、公用设施维修等生产用地。不含务用地 负责营运上述项目单位营业办公用地。 3

用地类型 参照 基准 修正 系数 0.5 备注 对应的土地利用现状地类（一级类） 公园与绿地 风景名胜设施用地 机关团体用地 新闻出版用地 1.0 1.0 1.0 科教用地 1.0 文体娱乐用地 1.0 医卫慈善用地 1.0 公园与绿地指城镇、村庄内部的公公共管理与公共服园、动物园、植物园、街心花园和用务用地 于休憩及美化环境的绿化用地。 风景名胜设施用地指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）公共管理与公共服景点及管理机构的建筑用地。景区内务用地 的其它用地按现状归入相应地类。 机关团体用地指用于党政机关、社会公共管理与公共服团体、群众自治组织等的用地。 务用地 新闻出版用地指用于广播电台、电视公共管理与公共服台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、务用地 出版社等的用地。 科教用地指用于各类教育，独立的科公共管理与公共服务研、勘测、设计、技术推广、科普等用地 的用地。 文体娱乐用地指用于各类非商业性公共管理与公共服务的文化、体育、娱乐及公共广场等的用地 用地。 医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生公共管理与公共服务防疫、急救康复、医检药检、福利救用地 助等的用地。 电信、邮政、供电、供热、供气设施用地指用于电信、通讯、通讯塔、邮公共管理与公共服务政、供电、供热、供气的生产性用地。用地 不含负责营运上述项目单位营业办公用地。 指用于地面停放和保管车辆及其附属设施的项目用地，不包括公共汽车站场及交通运输站的停车场所用地。 铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。 公路用地指用于国道、省道、县道、乡道及高速公路的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及直接为其服务的附属用地。 汽车站、停车场及其他附属用地指经营性停车场、汽车客货运输站点及其停车场等用地。 港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。 管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 交通运输用地 电信、邮政、供电、供热、供气设施用地 1.0 停车楼、库用地 1.0 铁路用地 1.0 交通运输用地 公路用地 工业基 准地价 1.0 交通运输用地 汽车站及其他附属用地 1.0 交通运输用地 港口码头用地 1.0 交通运输用地 管道运输用地 1.0 交通运输用地 4