资产评估复习

7.某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值. 答案要点：

(1)选定方法 收益法

(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000 (3)计算总费用

①年管理费=486,000*3.5%=17,010 ②年维修费=2500*900*1.5%=33,750 ③年税金 =20*900=18,000 ④年保险费=2500*900*0.2%=4500 年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260 (4)计算房地产的纯收益

房地产纯收益=486,000-73,260=412,740 (5)计算房屋纯收益

房屋现值=房屋重置价格-贬值额

=2500*900-(2500*900/48)*4 =2,062,500

房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率 =2,062,500*8% =165,000 (6) 计算土地的纯收益

土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益 =412,740-165,000=247,470 (7)计算土地使用权价值

首先剩余的使用年期为50-2-4=44年 P=247,470/7%[1-(1+7%)] =7,214,868.8(元)

单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

8.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的

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投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：

（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元） 专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元） 销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元） （5）计算利润

利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％ （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）计算利息 利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1] ＝0.1236×地价+990，000

（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价

地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价 －1,650,000－0.1236×地价－9,900,000

地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）评估结果

单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）

9. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：

（1）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。

（2）截止评估基准日，企业库存商品实有数30件，每件实际成本200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%，据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36，工资、其他费用的综合调整系数是1.05。

（3）截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价900元。

根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。 解：

根据题意，

产成品材料的评估值=15×（200+500/50）=3150（元） 库存商品的评估值=30×200×（80%×1.36+20%×1.05）=7788（元） 低值易耗品评估值=900×（1-4/12）=600（元） 三项合计为11538元。

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10.某企业拟转让其拥有的某产品的商标使用权，该商标产品的单位市场售价为1000元/台，比普通的商标同类产品的价格高出100元/台，拟购买商标企业的年上产能力为100,000台，双方商定商标使用许可期为3年，被许可方按照使用该商标的产品的年销售利润的30%作为商标特许权使用费，每年支付一次，3年支付完价款。被许可方的正常销售利润率为10%，收益率按照10%计算。

要求：根据上述条件计算该商标使用权价格。

答案要点：(1)、年销售利润=100,000*100=1,000万元 (2)、年使用费=1,000*30%=300万元；

(3)、商标使用权价格=300*(P/A , 10% , 3)=746.07万元

11.企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产10万台彩电显像管生产线。经过对无形资产边际贡献因素的分析，预测在其寿命期各年度分别可以带来追加利润100万元、120万元、90万元、70万元，分别占到当年利润总额的40%、30%、20%、15%，请你评估无形资产利润分成率(折现率为10%)。

答案要点：(1)、各年度利润总额的现值之和：

100/40%(1+10%)+120/30%(1+10%)2+90/20%(1+10%)3+70/15%(1+10%)4=1214.881万元 (2)、追加利润现值之和：

100/(1+10%)+120/(1+10%)2+90/(1+10%)3+70/(1+10%)4=305.505万元 无形资产分成率：305.505/1214.881=25%

12.某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：(1)、该企业与购买方共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300百万箱；(2)、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%；(3)、该项技术转让对于该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。

请你计算：该制药生产全套技术的重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。 答案要点：

(1)、重置成本净值=400*(1+10%)*9/(3+9)=330万元 (2)、确定重置成本的分摊率=300/(300+700)*100%=30%

(3)、因为是在增加开发费，保住了市场的前提下以后9年中减少了的销售收入按折现值计算为80万，故而80+20=100万元；

(4)、因此该项无形资产转让的评估值=330*30%+100=199万元

13.甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为80万元，3年间物价累计上涨25%，该专利法律保护期为10年，已经过了4年，尚可保护6年。经过专业人员的测算，该专利成本利润率为400%，以企业的资产重置成本为4000万，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况以及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台400元，未来5年产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性能有了较大的提高，未来第一、第二年每台销售价格达到500元，为了维护市场占有率，第三、第四年售价将降低到450元每台，第五年将降低到430元每台，折现率为10%。请你根据上述资料确定该专利的评估值(不考虑流转税因素)。

答案要点：(1)、确定利润分成率

①、确定专利重置成本：80*(1+25%)=100万元

②、专 利 约 当 投 资 量：100*(1+400%)=500万元

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③、乙企业资产约当投资量：4000*(1+12.5%)=4500万元 ④、利润分成率=500/(500+4500)*100%=10% (2)、确定评估值

①、确定每年的利润额:第一、第二年：(500-400)*20=2,000万元； 第三、第四年：(450-400)*20=1,000万元 第 五 年：(430-400)*20=600万元 ②、确定分成额：

第一、第二年为 2,000*10%=200万元 第三、第四年为 1,000*10%=100万元 第 五 年为600 * 10%= 60万元 ③、确定评估值：

200/(1+10%)+200/(1+10%)2+100/(1+10%)3+1200/(1+10%)4+60/(1+10%)5=528万元

14.某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，假定其资本化率为10%，请你用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值。 答案要点：P=Σ[Rt*(1+r)-t]/ Σ(1+r)-t/r=114.68万元

15.某企业预计未来五年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，并且从第6年起，企业的收益额将稳定在15万元的水平上，假定资本化率为10%，请你估测该企业持续经营条件下的企业价值。

答案要点：P=Σ[Rt*(1+r)-t]+Rn/*(1+r)-n=136.61万元

16.某企业预计未来五年的收益额分别是15万、18万、20万、25万和30万，从第六年起每年收益均为25万，折现率和资本化率为10%，已知采用单项评估方法确定的企业单项资产评估现值之和为180万，试评估企业商誉。 答案：

（一）确定整体评估值：

[(1?10%)+(1?10%)2+(1?10%)3+(1?10%)4+(1?10%)5]+10%×(1?10%)5=234.4647(万元) （二）计算商誉：

商誉评估值=企业整体评估值－单项资产评估值之和=234.4647－180=54.4647（万元） 17.评估某企业价值时，已知其资产总额为13300万元，长期负债3000万元。市场平均收益率为20％，国债利率15％，该企业适用的β系数为1.4，长期负债利率17％。若所得税税率为30％，试计算加权平均资金成本（计算结果保留两位小数）。 解：

依题意可知该企业的资本结构为： 长期负债占总资产的比重=3000/13300×100%=22.56% 则所有者权益占总资产的比重=1-22.56%=77.44% 权益资本成本=15%+（20%-15%）×1.4=22% 加权平均资金成本=22%×77.44%+17%×（1-30%）×22.56%=19.72%

18.甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元和660万元。该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。目前该企业每年生产产品10万件，经分析：未来5年中，每年可以生产12万件。若折现率和资本化率均为

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10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 解：

（1）评估技术思路

该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （2）计算企业整体价值

（3）计算企业各单项资产价值 ①短期负债为10万元

②单项有形资产评估值为860万 ③估算非专利技术的评估值： 15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元） （4）评出商誉价值

商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值—短期负债） =1778.05-（860+682.34-10） =245.71（万元）

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