建设工程合同解除的前提是合同有效

建设工程合同解除的前提是合同有效

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本案要旨：解除合同的前提应当是存在有有效合同，若建设工程合同因违反法律的强制性规定而归于无效，则合同自始无效，合同中除解决争议的方法的条款之外，其余条款均自始不发生法律效力。因此，解除无效的合同，法院不予支持。

本案争议焦点：关于双方签订的合同是否应解除、银央大地公司是否应给付南疆巢湖分公司违约金的问题。未取得建设工程施工许可证即签订《建设工程施工合同》，辩论终结前也未补办建设工程施工许可证等相关手续，违反法律规定，系无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。解除合同应是基于有效合同的情况下进行。合同无效，自始没有法律约束力，因此合同的违约条款也没有法律约束力。要求按照合同的约定给付违约金，无法律依据，不应支持。

编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东

三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。

一、案件来源

徐州市贾汪区人民法院（2010）贾民初字第1204号；江苏省徐州市中级人民法院 (2011)徐民终字第1313号。

本案例分析撰写过程中，作者为了凸显拟讨论的问题，对案例文字做了必要的删减。如需了解该案例全貌，请阅读该案例判决书原文。

二、基本案情

2006年11月12日，银央大地公司与南疆巢湖分公司签订《施工合同》（附件），约定由南疆巢湖分公司承建太湖明珠花园，建造地址为徐州市贾汪区徐州工业园南湖北侧，建造面积为25000平方米，承包方式为包工、包料、包机械、包安全、包质量、包工期，工程造价暂定价500元每平方。施工工期为138个有效日历天。2006年11月13日，南疆巢湖分公司、海南南疆建筑工程有限公司共同与银央大地公司签订《建设工程施工合同》，主要内容：工程名称为江苏徐州太湖明珠花园，工程地点在贾汪南湖北侧。工程立项批准文号为贾汪发（2006）110号。工程承包范围为土建商铺S4、S5、S6， 住宅27、29、31、33号楼，合同价款为12500000元。2006年11月20日，南疆巢湖分公司向银央大地公司交纳水电押金200000元，银央大地公司向南疆巢湖分公司出具了收据，内容为：交款单位南疆巢湖分公

司，人民币贰拾万元整，收款事由水电押金，胡忠琪，收款人银央大地公司（公章），程岳兴。同日，银央大地公司向海南南疆建筑工程有限公司发出《通知书》，内容为：根据有关文件规定，贵公司应于2006年11月25日进场搭工棚施工，逾期将按本公司有关规定办理。2007年1月18日，南疆巢湖分公司开始组织施工人员及机械设备进行施工，后双方因工程款及建材的问题发生纠纷，导致工程停工。 南疆巢湖分公司遂诉至原审法院，以银央大地公司在与其签订合同之前没有取得建设用地使用权证和其它土地开发的有关手续、事后亦未补办、徐州太湖明珠花园工程被有关部门责令停工、双方所签订的合同已无法履行为由，请求判令解除双方签订的合同，银央大地公司给付违约金375000元、返还押金200000元、给付从2006年11月20日起至判决之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。

三、法院审理

原审法院经审理认为：一、关于双方签订的合同是否应解除、银央大地公司是否应给付南疆巢湖分公司违约金的问题。建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。银央大地公司未取得建设工程施工许可证，即与南疆巢湖分公司签订《施工合同》、《建设工程施工合同》，且银央大地公司于法庭辩论终结前也未补办建设工程施工许可证等相关手续，违反法律规定，系无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，而解除合同应是基于有效合同的情况下进行，因此，

南疆巢湖分公司要求与银央大地公司解除无效合同，无法律依据，不应支持。合同无效，自始没有法律约束力，因此合同的违约条款也没有法律约束力。南疆巢湖分公司要求银央大地公司按照无效合同的约定给付违约金，无法律依据，不应支持。

二、关于银央大地公司是否应返还南疆巢湖分公司200000元押金及给付利息的问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。南疆巢湖分公司与银央大地公司签订合同后，为了促进合同的履行，向银央大地公司交纳了200000元押金，因双方签订的合同无效，银央大地公司因合同取得的200000元应返还给南疆巢湖分公司。银央大地公司虽主张200000元收据中的“程岳兴”不是程岳兴本人书写，但未提供证据证实，故不予采信。银央大地公司未取得建设工程施工许可证，即与银央大地公司签订建设工程施工合同，存在过错；南疆巢湖分公司未审查银央大地公司是否取得了建设工程施工许可证就草率与银央大地公司签订了建设工程施工合同，亦存在过错。2006年11月20日，银央大地公司收取南疆巢湖分公司的200000元，因合同无效无法律依据，确给南疆巢湖分公司造成了损失，南疆巢湖分公司要求银央大地公司给付从2006年11月20日起至判决之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，应予以支持。

三、关于本案是否超过法律规定的诉讼时效及南疆巢湖分公司原告主体是否适格的问题。2006年11月份，双方签订合同后开始履行