上海东海别墅项目投资可行性研究报告

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工业园区。目前已有美、德、日十多个国家和地区的近百家企业来园区投资办厂。如在9个国家拥有34家生产厂家的全球性EMS供应商美国惠亚集团公司（America Viasystems Group Incorporation），在园区内投资近5000万美元，建成了上海惠亚电子有限公司。另外美国GE照明有限公司、华新电线电缆有限公司等全球著名企业也都在此投资。 ? 嘉定区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户。

由于本项目至嘉定区、普陀区、闸北区的交通非常便利、道路状况良好，且本项目具有一定的性价比优势，故对于投资概念强的私营老板具有吸引力。

? 本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。

2、项目营销的建议

项目需要改建的具体方案： ? 外墙面需要清洗；

? 窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选

用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；

? 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型； ? 别墅室内需要清扫；

? 部分户型，如户型A的结构设计需要整改； ? 小区内植被和草坪需要修整；

? 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司； ? 小区引入有线电视、宽带等配套；

? 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境； ? 清洗游泳池；

? 小区大门重新设计并建造；

? 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良

好的小区外部视觉形象； ? 配备一辆看房专车。

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第五部分 项目均价的预测 一、类比价值预测法

1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价

（1）选择可类比项目

根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。

嘉定区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅 普陀区：美墅 南汇区：康桥半岛

（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值 可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。

量化的标准：以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为100，优于东海别墅则分值高于100，比东海别墅差则分值低于100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。

项目 东海别墅（改建后） 地段： 市政交通及直入交通的便利性 周边自然和绿化景观 教育、人文景观 周边社区素质 周边市政配套便利性 产品： 建筑风格和立面的设计、材质 100 85 90 110 120 120 100 100 100 100 85 90 95 85 100 100 100 100 105 115 140 105 105 110 100 95 97 100 95 95 100 东渡园景别墅 100 100 100 115 100 皇府别墅 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 管理资源吧海量管理资料免费下载，助你成功!

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物业类型 单体户型设计 建筑空间布局和绿化景观 小区配套 物业管理 形象包装和营销策划 开发商品牌和实力 政策上的利好 综合分值 100 100 100 95 93 85 100 95 95 100 110 105 95 125 120 100 125 120 100 100 100 90 95 95 105 95 95 105 100 100 125 105 110 130 105 110 100 100 100 95 85 92 95 80 94 100 90 101 105 100 113 105 105 109

（3）根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价

本项目可实现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值*100

东渡园景别墅 皇府别墅 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 算术平均值 均价（元/平方米） 3800 3800 5000 5500 5000 综合分值 东海别墅可实现的均价（元/平方米） 92 95 101 113 110 4130 4000 4950 4867 4545 4499

东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。

2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价

可类比区域公寓与别墅价格比值测算 管理资源吧海量管理资料免费下载，助你成功!

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可类比区域 普陀桃浦区 闵行春申区 松江新城区 南汇康桥区 浦东金桥区 算术平均值 公寓均价（元/平方米） 别墅均价（元/平方米） 公寓与别墅价格比值 3800 4500 3000 3200 4000 5500 6500 4600 5000 6000 1：1.45 1：1.44 1：1.53 1：1.56 1：1.50 1：1.50

目前东海别墅周边公寓基本为南翔镇的商品房，均价为2700元/平方米，以1：1.5的比例计算，本项目可能的市场均价为4050元/平方米。

若以即将起动的南翔星城项目为标准，本项目可能的市场均价应高于为4050元/平方米。

结论：东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。

二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与

别墅市场的有效需求相一致

据《新民晚报》的报道，2003年独立别墅仍旧是需求主流，占总体需求的77%，其余依次为双联体别墅、排屋、概念性层叠别墅。超过半数的客户要求花园面积在400—900平方米之间，七成以上的客户房型需求面积集中在200—300平方米之间。但就总体承付能力而言，心理价位在100—250万元间的达68.3%，100万元以下的为10.6%，与需求的主力面积段较为匹配。

作为独立别墅的东海别墅，其主力户型面积在198—334平方米，与潜在需求一致。若以4000—5000元/平方米的均价计算，则总价在80—160万元，也与潜在需求一致。

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