招商地产财务分析 - 图文

元降到3459万元，降幅达51.24%；此外，资产摊销和捐税费用有小幅提升，但总体仍 呈下降趋势。 （3）财务费用：

表3-4 项目 利息支出 减：利息收入 加：汇兑损失 加：其他支出 合计 2014年 107，451 28，995 -587 4，050 81，920 2013年 96，295 24，645 -13，478 3，273 61，446 财务费用本年较上年增加 20,473.70 万元，增幅 33%，主要系业务规模扩大增加有息债 务导致利息支出增加，以及汇率变动导致汇兑收益减少所致。 3.资产减值损失分析： 表3-5 项目 坏账损失 存货跌价损失 合计 2014年 201 53，875 54，076 2013年 1，298 -36，675 -35，377 资产减值损失本年较上年增加 89,452.81 万元，增幅 253%。招商地产2014年资产减 值损大幅增加，主要是2014年度公司存货跌价损失大幅增长。由2013年的-35377万 元增长到2014年的53875万元。据分析，我认为目前市场价格状况和项目实际销售情 况对房地产项目的可变现净值有较大影响，存货跌价准备大幅提高。 4．营业外收支变动分析：

表3-6

项目 非流动资产处置利得 本年发生额 57 上年发生额 60 21

其中：固定资产处置利得 政府补助 违约金收入 其他 合计 57 4，366 1，441 867 6，681 50 3，380 1，368 2，133 6，941 从上图可以看出：招商地产2014年营业外收入较上年小幅减少，主要是公司营业外收入以下各项目减少所引起的，其中非流动资产处置里的减少，其他方面减少1265万元。与此同时，政府补助和违约金收入都呈上升趋势。因此，营业外收入在各项增减抵减的情况下呈小幅下降趋势。

表3-7 项目 非流动资产处置损失 其中：固定资产处置损失 对外捐赠 罚款及滞纳金支出 可再生能源电价附加费 重大水利建设基金 其他 合计 2014年 45 45 301 1，721 887 514 1，448 4，917 2013年 218 218 400 451 531 483 861 2，944 从上表可知：招商地产营业外指出增加，主要是2014年度公司罚款及滞纳金的指出大幅提高，有2013年的451万增长到2014年的1721万，增长比率为282%。同时，其他方面由原来的861万增长到1448万元。所以，共同导致营业外支出增加1973万元。 （四）地区分布分析：

表4-1： 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 环渤海地618，373 290，637 34% 22

营业成本比上年同期增减 -38% 毛利率比上年同期增减 +！

-35%

区 长三角地区 珠三角地区 其他地区 947，814 719，222 16% 120% 125% -1 2，108，590 1，199，160 30% 48% 58% -2 663，729 509，905 15% 47% 42% +2 由上图可知：

近年来，招商地产区域销售及产品结构逐年变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加。2014 年，毛利率相对较低的地区及产品结转收入比例同比上升，导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。 从整体来看，环渤海地区毛利率最高，发展势头旺盛。长三角珠三角虽然营业收入仍占各地区总收入的重头，营业收入仍呈上升趋势，但是开发成本更高，营业成本增长速度较快，毛利率较低。因此，企业为了获得更大的利润空间，应当调整未来开发规划战略，在新一轮行业变革的机遇中把握大势、创新发展，乘势而起，争创一流。企业应紧跟市场及行业态势的变化，积极推动战略转型。在国家发展模式转型的新常态下，抓住城市升级为房地产行业带来的新的发展机遇。 四、现金流量分析

现金流量是财务资源交换与流动的最基本形式，现金流量的创造能力是支撑企业持续增长的本质特征。现金流量表是指反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。现行企业现金流量表分别以经营活动、投资活动、筹资活动列报现金流量。而对现金流量表的整体分析则包括现金流量表主要数据的一般分析、现金流量表水平分析、现金流量表结构分析和现金流量表的趋势分析四个方面。下面我们将从现金流量的结构变动、现金流量的趋势变动两个方面来对招商地产2012—2014这三年的现金流量进行分析。 （一）现金流量表结构变动分析

分析经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量的比例结构，可以评价企业各类企业现金流量对当期全部现金流量的贡献程度。在现金流量的结构分析中，由于主营业务产生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的主要源泉，是支撑投资活动现金流量的基础，也是筹资信用能力的基本保障。因此，经营活动现金流入量的比例反映了企业创造现金流量的能力，而连续多个期间内的经营活动现金流量的持续产生能力又反映了企业的成长性。对于像招商地产这样的成长型企业来说，通常是利用部分经营活动现金净流量和筹资活动现金净流量支持投资支出现金净流量。现金流量表的结构分析需要根据现金流量的方向分别计算现金流入结构、现金流出结构占比，以及现金流量产生的各类活动内部结构占比。下面我们将从现金流入结构以及现金流出结构两个方面来进行现金流量结构的分析。 1.现金流入结构变动分析

现金流入结构分析反映了经营活动现金流入量、投资活动现金流入量以及筹资活动现金流入量在全部现金流入量中的比重，以及各项业务活动现金流入具体项目的构成情况，明确企业的现金流量来源，要增加现金流入量主要应用在哪些方面采取措施等。下面是2012年至2014年三年间招商地产经营活动现金流入结构、投资活动现金流入结构以及筹资活动现金流入结构的变动情况。

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图1

（1）经营活动现金流入结构：在三项活动（投资、筹资和经营）产生的现金流入量总额中，经营活动产生的现金流入量占有大部分的比例，特别是主营业务活动流入的现金明显高于其他经营活动流入的现金。2013-2014年从图1可以看出，招商地产的经营活动现金流入结构尽管中间有下降的幅度,但整体呈平缓上升趋势，表明招商地产的经营规模仍在扩大，具有一定的成长性。

（2）筹资活动现金流入结构：与经营活动现金流入结构相比，筹资活动现金流入结构呈现出下降趋势，融资需求有所减小。同时，针对国内外经济发展环境的变化，政府经过多次加息、连续上调存款准备金率，市场流动性已明显收紧。加上一系列调控政策的叠加效应，房地产市场步入调整期。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则。深化现有银企合作的基础，加大地产金融产品的研究与应用，多元化多渠道筹集资金，满足公司生产经营与中长期发展的资金需求。加强内部精细化管理，加快项目开发周转速度，不断提升资金综合使用效益。所以招商地产的融资活动带来的现金流入占总现金流入的比重逐渐减小。

（3）投资活动现金流入结构：从图1可以看出，投资活动现金流入量占招商地产总现金流入量的比重很小，并且在最近三年中变化很小。

2.现金流出结构分析

现金流出结构分析反映了经营活动中现金流出量、投资活动现金流出量、筹资活动现金流出量在全部现金流出量中的比重，以及各项业务活动现金流出量在该类别现金流出量中所占的比重，它具体反映了企业的现金用于哪些方面。下面是2012年至2014年三年间招商地产经营活动现金流出结构、投资活动现金流出结构以及筹资活动现金流出结构的变动情况。

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