物权法讲义

第三节地役权

一、地役权的概念和特征

（一）概念

所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。 （二）地役权的特征

1、地役权是使用他人土地的权利。但是这种使用只是部分性使用，而不是对于供役地人的土地进行全方面的使用。也即地役权并不排除供役地人自己对于自己土地的使用，只是供役地人对自己土地的使用受到了地役权某种程度上的限制。

2、地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。所谓为了利用自己土地的便利是指为了增加自己土地利用率，增加土地的使用价值而对于供役地加以利用，并非指不利用供役地就无法利用自己的土地。

3、地役权具有从属性。地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而单独转让或者抵押；需役地所有权或者使用权发生转移或抵押的，地役权随之转移、抵押。对此我国《物权法》第164条规定“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”第165条地规定“役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”

4、不可分性 主要体现在两个方面：地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。我国《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第167条规定“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”这两条的规定即为地役权不可分性的立法依据。 二、地役权的类型

1、积极地役权

积极地役权是指以地役权人为了利用自己土地的便利而对供役地为一定积极行为为内容的地役权，又被称作作为地役权，于此时供役地所有人负有容忍该一定行为之义务。例如通行、铺设低下线缆、排水、取水、采砂石等地役权都属于积极地役权。

2、消极地役权

消极地役权是指以供役地所有人在供役地上不得为一定行为为内容的地役权，因供役地所有人负有一定不作为之义务，而非单纯之容忍义务，故又称为不作为地役权。例如为了眺望远处的风景与他人约定设立以供役地权利人不从事高层建筑为内容的地役权即为消极的地役权。 三、地役权的取得

（一）因设立地役权的合同而取得地役权

地役权作为意定物权必须由当事人人以法律行为的方式来进行设立，而设立地役权涉及双方当事人的利益所以应当以合同的方式来进行设定。

1、设定地役权合同是书面要式合同，当事人必须以书面形式签订合同。 2、设定地役权合同的主要条款：

(1)当事人的姓名或者名称和住所； (2)供役地和需役地的位置； (3)利用目的和方法； (4)利用期限；

(5)费用及其支付方式； (6)解决争议的方法。

3、登记作为地役权的对抗要件

地役权从设立地役权的合同生效时设立，但是未经登记的不得对抗善意第三人。 （二）通过遗嘱设立地役权

土地权利人可以通过立遗嘱的方式为他人设立地役权，此时适用继承法的相关规定。 （三）地役权转让

由于地役权的从属性，地役权不得单独转让，但是转让需役地权利的，地役权一并转让，包括继承在内。

四、地役权的效力

（一）地役权人的权利与义务 1．地役权人的权利 (1)对供役地的使用权

地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。 (2)为必要的附属行为

地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。

（3）得行使所有权之物上请求权

即可以行使停止侵害、排除防碍、反还所有物等物上请求权。

2．地役权人的义务 （1）损失最小化的义务

地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。

（2）补偿义务

地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。 （3）维护设置的义务

地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

（4）恢复原状的义务

地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。

（二）供役地所有人的权利和义务

1、权利 （1）设置使用权

供役地所有人有权为了自己的利益使用地役权人所设之设置，其前提是不防碍地役权人的使用并支付适当的使用费。

（2）供役地使用场所与方法的变更请求权

地役权之行使限于供役地之一部分者，所有人认为该部分之使用对其有特殊之不便时，得请求将地役权之行使，迁移于其他适于地役权人利益之处所，迁移之费用应由所有人负担，并须预付。

（3）对价请求权

地役权的设定，如为有偿而有支付对价的约定时，供役地所有人有请求地役权人支付对价。 注意地役权可以有偿设定也可以无偿设定。 2、义务

供役地所有人的义务只有一项就是容忍地役权人对土地的利用。 五、地役权的消灭

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下是地役权消灭的几项特殊原因：

1、土地灭失，由于地役权权的主观属地——客观属地的特性，所以无论是需役地还是供役地灭失的地役权均归于消灭。

2、需役地不需要利用供役地。由于地役权的功能在于满足需役地权利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役权应当归于消灭。

3、供役地无法满足需役地的需要，其理由与上述情形相同。

4、抛弃。地役权作为财产权利，因此地役权人是可以放弃其地役权的，地役权人若放弃其地役权地役权也归于消灭。

5、存续期间的届满或其他预定事由的发生。如果地役权设有期限的，那么期届满的地役权归于消灭；设定地役权的合同若附有解除条件的，条件成就时地役权也归于消灭。

6、土地被征收

7、供役地权利人在符合法定条件时解除地役权合同的。

地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第四章 担保物权 第一节 担保物权概述

一、担保物权的概念

担保物权，又叫做价值权，是指权利人直接支配标的物的交换价值用以担保其债权的实现的他物权。 二、担保物权的特征

与用益物权相比担保物权具有如下之特征： 1、担保物权是以支配标的物的价值为其内容 2、担保物权是以确保债务的履行为目的

3、担保物权具有从属性 4、不可分性

所谓担保物权的不可分性是指担保物权的标的物分割、部分转让、部分消灭不影响担保物权的存续及整体性；反之，担保物权所担保的债权进行分割、部分转让或者消灭的也不影响担保物权的存续及其整体性。

5、物上代位性

担保物权均具有物上代位性，所谓物上代位性乃是指担保物权的标的物毁损灭失的，有其他替代物的担保物权并不消灭而是及于该替代物之上。例如，保险金、损害赔偿金等。

物上代位性是由担保物权的价值权性导出的。由于担保物权支配的是标的物的价值而非其实体，所以不像所有权和用益物权那样标的物实体灭失的即归于消灭，而是只要其价值没有灭失就不会归于消灭。 三、担保物权的类型

1、意定担保物权与法定担保物权

2、动产担保物权、不动产担保物权、权利担保物权

第二节 抵押权

一、抵押权的概念

（一）概念

抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的不动产或其他财产，在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。

（二）抵押权的特征

1、抵押权的标的物是主要是债务人或第三人提供担保的不动产。但是在我国动产也可以用作抵押权。 2、抵押权不移转标的物占有。

标的物仍然由抵押人占有、使用、受益。因此抵押权最能实现抵押人用以融资的目的，及一方面自己占有、使用受益；另一方面又用作担保进行融资，真正做到了物尽其用，所以被作为担保之王。

3、抵押权原则上是意定担保物权。因此需要抵押人和抵押权人订立抵押合同设立抵押权。 二、抵押权的标的

在我国由于不动产和动产均可以进行抵押，因此是否能够进行抵押的标准是该项财产是否可以转让，因为抵押权最终是要将标的物处分以其价金优先受偿。所以原则上可转让的财产均可抵押，不可转让的财产均不能进行抵押。我国《物权法》从正反两个方面规定了不可以抵押的财产和可以抵押的财产。

（一）不可抵押的财产

１．土地所有权。（不可流通）

２．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（集体土地使用权不可流通）

集体所有的土地使用权不可以抵押，但是有如下两种例外情形：①抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以抵押；②乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押,但是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押，但在未来仍不能改变土地使用权的性质。

３．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社